Kiralar Hakkında Kanun 2026: Kiracı ve Ev Sahibi Hakları Kapsamlı Rehber

1. Kira Hukukunun Temel Kaynağı: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu

1 Temmuz 2012'de yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kira hukukunun ana kaynağıdır. Kanunun 299 ila 378. maddeleri arasında kira sözleşmeleri detaylı biçimde düzenlenmiştir. Ayrıca 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un bazı hükümleri de uygulamada yol göstericidir.

TBK kira hükümleri üç ana başlık altında toplanır:

• Genel Hükümler (Madde 299-338): Tüm kira sözleşmelerine uygulanır.
• Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları (Madde 339-356): Özel koruma hükümleri içerir.
• Ürün Kirası (Madde 357-378): Tarımsal ve ticari ürün kiralarını kapsar.

2. Kira Sözleşmesi Türleri: Konut, Çatılı İşyeri ve Diğer Kiralar

Kira sözleşmeleri, kiralananın niteliğine göre farklı hukuki rejimlere tabidir. En sık karşılaşılan türler:

Konut Kiraları

TBK Madde 339 ve devamında düzenlenen konut kiraları, kiracı lehine en güçlü korumayı sağlar. Kira artış oranı TÜFE ile sınırlıdır, tahliye sebepleri sınırlı sayıdadır ve 10 yıllık uzama süresi sonunda dahi kiracı koruması devam eder.

Çatılı İşyeri Kiraları

Büro, dükkan, mağaza gibi çatılı işyerleri de konut kiralarına benzer korumadan yararlanır. Ancak işyeri kiralarında alt kira ve işletme devri gibi konularda farklı kurallar geçerlidir.

Diğer Kira Türleri

Arsa kiraları, araç kiraları, taşınır kiraları gibi kira türleri TBK'nın genel hükümlerine tabidir ve konut/çatılı işyeri kiralarındaki özel korumalardan yararlanamaz.

3. Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Artış Oranları

Kira bedelinin belirlenmesi ve artırılması, TBK Madde 344'te düzenlenmiştir. Sözleşme serbestisi ilkesi gereği taraflar başlangıç kira bedelini serbestçe belirleyebilir. Ancak kira artış oranı konusunda yasal sınırlamalar bulunur.

5 yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde, kira bedeli rayiç değere göre yeniden belirlenebilir. Bu durumda kira tespit davası açılması gerekebilir.

4. 2025-2026 Kira Artış Oranları ve TÜFE Uygulaması

Kira artış oranları, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasına göre hesaplanır. Aşağıdaki tabloda 2025-2026 dönemine ait güncel oranları bulabilirsiniz:

5. Depozito ve Güvence Bedelleri: Kurallar ve Sınırlar

Depozito (güvence bedeli), TBK Madde 342'de sıkı kurallara bağlanmıştır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito ile ilgili temel kurallar şunlardır:

• Üst Sınır: Depozito en fazla 3 aylık kira bedeli kadar alınabilir. Bu sınırın üzerinde alınan depozito hukuka aykırıdır.
• Banka Hesabı Zorunluluğu: Depozito, kiraya verenin kişisel hesabında değil, ayrı bir vadeli banka hesabında tutulmalıdır.
• Kullanım Yasağı: Kiraya veren, kiracının onayı olmadan depozitoyu çekemez veya kullanamaz.
• İade Süresi: Kira sözleşmesi sona erdiğinde, depozito en geç 3 ay içinde kiracıya iade edilmelidir (TBK Madde 342/3).

6. Kiracının Tahliyesi: Tüm Hukuki Sebepler

Kiracının tahliyesi, en sık karşılaşılan kira uyuşmazlıklarının başında gelir. TBK, kiracıyı koruyan bir yaklaşımla tahliye sebeplerini sınırlı sayıda (numerus clausus) düzenlemiştir.

7. Tahliye Sebepleri ve Hukuki Dayanakları (Detaylı Tablo)

8. Kira Tespit Davası: Adım Adım Rehber

Kira tespit davası, kira bedelinin rayiç değere uygun biçimde yeniden belirlenmesi için açılan davadır. Özellikle 5 yıldan uzun süreli kira ilişkilerinde başvurulan bu dava türü, hem kiracı hem de ev sahibi tarafından açılabilir.

Kira Tespit Davası Adım Adım Süreç:

1. Arabulucuya Başvuru (Zorunlu): 1 Eylül 2023'ten itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk görüşmesinde anlaşma sağlanamazsa son tutanakla mahkemeye gidilir.
2. Dava Açma Zamanı: Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılmalıdır. Dava açılmış olması, mevcut kira bedelinin ödenmesini engellemez.
3. Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme, kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.
4. Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, emsal kira bedellerini araştırmak üzere bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi, bölgedeki benzer taşınmazların kira bedellerini ve TÜFE artışını dikkate alarak rapor hazırlar.
5. Mahkeme Kararı: Hakim, bilirkişi raporunu ve dosyadaki tüm delilleri değerlendirerek yeni kira bedelini belirler. Karar, yeni kira döneminin başından itibaren geçerlidir.
6. Dava Süresi: Kira tespit davaları ortalama 6-12 ay arasında sonuçlanır.

9. Kira Sözleşmesinin Feshi ve Bildirim Süreleri

Kira sözleşmesinin feshedilmesi, sözleşmenin türüne göre farklı usullere tabidir:

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih

• Kiracı Tarafından: Sözleşme bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimle feshedebilir (TBK 347/1). Aksi halde sözleşme aynı şartlarla 1 yıl uzar.
• Kiraya Veren Tarafından: Sözleşme bitiminde ancak haklı bir tahliye sebebi varsa feshedebilir. Sebepsiz fesih 10 yıllık uzama süresinin dolmasını beklemeyi gerektirir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih

• Taraflar, fesih bildirim sürelerine uymak kaydıyla sözleşmeyi her zaman feshedebilir.
• Genel fesih bildirim süresi 3 aydır (TBK 328-329).
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı için fesih bildirim süresi genel hükümlere göre belirlenir.

10. Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri

Alt kira, kiracının kiralananı bir başkasına kiralamasıdır. TBK Madde 322 bu konuda şu düzenlemeyi getirir:

• Konut Kiralarında: Kiraya verenin yazılı izni şarttır. İzin alınmadan yapılan alt kira sözleşmesi, kiraya verene karşı geçersizdir ve tahliye sebebidir.
• Çatılı İşyeri Kiralarında: Kiraya veren, haklı sebep olmaksızın alt kira izni vermekten kaçınamaz. Kiracı işletmesini devretmek istediğinde kiraya verenin makul gerekçelerle reddetme hakkı sınırlıdır.

11. Kiracı ve Ev Sahibinin Karşılıklı Hak ve Yükümlülükleri

Kiraya Verenin (Ev Sahibi) Yükümlülükleri:

• Teslim Borcu: Kiralananı sözleşmeye uygun biçimde kiracıya teslim etmek (TBK 301).
• Vergi ve Sigorta: Kiralanana ilişkin zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri yerine getirmek (TBK 302).
• Yan Giderler: Kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlere (apartman aidatı, çevre temizlik vergisi gibi) katlanmak, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene aittir (TBK 303).
• Ayıptan Sorumluluk: Kiralanandaki ayıpları gidermek (TBK 304-308).
• Üçüncü Kişinin İddiaları: Kiralanan üzerinde üçüncü kişilerin hak iddia etmesi halinde kiracıyı korumak (TBK 309).

Kiracının Yükümlülükleri:

• Kira Bedelini Ödeme: Kira bedelini zamanında ve tam olarak ödemek (TBK 313).
• Özenle Kullanma: Kiralananı özenle kullanmak, komşulara saygı göstermek (TBK 316).
• Temizlik ve Bakım: Kiralananın olağan kullanıma bağlı küçük onarımlarını yapmak (TBK 317).
• Aldatma Yasağı: Kiralananı amacı dışında kullanmamak (TBK 316/2).
• Geri Verme: Sözleşme sonunda kiralananı teslim aldığı haliyle geri vermek (TBK 334).

12. Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunluluğu

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk sistemi yürürlüğe girmiştir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Madde 18/A uyarınca:

• Kira bedelinin tespiti, tahliye, kira alacağı, uyarlama gibi tüm kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
• Arabuluculuk görüşmeleri, başvuru tarihinden itibaren en fazla 3 hafta içinde sonuçlandırılır (zorunlu hallerde 1 hafta uzatılabilir).
• Anlaşma sağlanamazsa, arabulucu tarafından düzenlenen son tutanak ile dava açılabilir.
• Arabulucuya başvurmadan doğrudan açılan davalar, dava şartı yokluğundan reddedilir.

13. Kiralar Hakkında Önemli Yargıtay Kararları

Kira uyuşmazlıklarında Yargıtay'ın yerleşik içtihatları yol göstericidir. Aşağıda sık karşılaşılan konulara ilişkin önemli Yargıtay kararlarını bulabilirsiniz:

Yargıtay Kararı #1: Kira Tespitinde Emsal Karşılaştırması

Yargıtay Kararı #2: İhtiyaç Sebebiyle Tahliyede Samimiyet

Yargıtay Kararı #3: 10 Yıllık Uzama Süresinde Tahliye

Yargıtay Kararı #4: Depozitonun İadesi ve Faiz

Yargıtay Kararı #5: Tahliye Taahhüdünün Geçerliliği

14. Sık Yapılan Hatalar ve Kaçınılması Gerekenler

Kira ilişkilerinde hem kiracılar hem de ev sahipleri sıkça aynı hatalara düşmektedir. İşte en yaygın hatalar ve bunlardan kaçınma yolları:

15. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Kira sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mı?

Hayır, kira sözleşmesinin noterde yapılması zorunlu değildir. Adi yazılı şekilde yapılan kira sözleşmesi de geçerlidir. Ancak tahliye taahhüdü içeren sözleşmelerde noter onayı ispat kolaylığı sağlar.

Soru 2: Ev sahibi kira bedelini döviz olarak talep edebilir mi?

Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki kira sözleşmelerinde bedel TL olarak belirlenmek zorundadır. 13 Eylül 2018 tarihli Cumhurbaşkanı Kararı uyarınca dövizli kira sözleşmesi yapılamaz. İstisna: yabancı uyruklu kiracılar.

Soru 3: 5 yılı dolduran kiracıya ne kadar zam yapılabilir?

5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde, taraflar anlaşamazsa kira tespit davası açılarak rayiç bedel belirlenebilir. Mahkeme, TÜFE artışının yanı sıra emsal kira bedellerini, hakkaniyeti ve taşınmazın özelliklerini dikkate alır. Bu noktada TÜFE sınırı aşılabilir.

Soru 4: Kiracı evden çıkmadan kaç gün önce haber vermeli?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmalıdır (TBK 347/1). Süresinde bildirim yapılmazsa sözleşme aynı şartlarla 1 yıl uzar.

Soru 5: Kiracı kira ödemezse ne olur?

Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı icra takibi başlatılabilir. 1 kira yılı içinde 2 haklı ihtar alan kiracının tahliyesi talep edilebilir (TBK 352/2). Ayrıca 30 günlük ödeme süresi veren ihtarname sonrası temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir.

Soru 6: Ev sahibi keyfi olarak kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır. Ev sahibi, TBK'da sayılı sınırlı tahliye sebeplerinden birine dayanarak ve mahkeme kararıyla kiracıyı tahliye ettirebilir. Anahtarı değiştirmek, elektrik-su kesmek gibi eylemler hukuka aykırıdır ve tazminat sorumluluğu doğurur.

Soru 7: Kiracı, ev sahibinin satması halinde çıkmak zorunda mı?

Hayır, yeni malik kira sözleşmesini devralır. Ancak yeni malik, taşınmazı edindikten sonra 1 ay içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Bu durumda kiracı, edinme tarihinden itibaren 6 ay sonra tahliye edilebilir (TBK 351).

Soru 8: Kira sözleşmesinde zam oranı yoksa ne yapılır?

Sözleşmede kira artış oranı belirtilmemişse, TBK Madde 344/2 uyarınca hakim, kira bedelini TÜFE 12 aylık ortalama artış oranını geçmemek üzere ve kiralananın durumunu göz önünde tutarak hakkaniyete göre belirler.

Soru 9: Ev sahibi aidat ve diğer giderleri kiracıya yansıtabilir mi?

TBK Madde 303 uyarınca kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlere katlanma borcu kiraya verene aittir. Ancak taraflar sözleşmede aksini kararlaştırabilir. Uygulamada aidat, yakıt gibi giderlerin kiracıya ait olacağı sıkça kararlaştırılır.

Soru 10: Geçici süreli (yazlık, sezonluk) kira sözleşmeleri farklı mıdır?

Evet, geçici süreli kira sözleşmeleri (örneğin yazlık kiralamalar), TBK'nın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel koruyucu hükümlerine tabi değildir. Sözleşme süresi sonunda kendiliğinden sona erer, kiracı koruması söz konusu olmaz.

16. Kira Hukukunda Güncel Gelişmeler ve 2026 Görünümü

2026 yılı itibarıyla Türkiye'de kira piyasasında yaşanan başlıca gelişmeler:

• Dezenflasyon Süreci: TÜFE oranlarındaki kademeli düşüş, kira artış üst sınırlarını da aşağı çekmektedir. 2026'da %35 bandına kadar gerilemesi beklenmektedir.
• Arabuluculuk Uygulaması: 1 Eylül 2023'te başlayan zorunlu arabuluculuk sistemi, kira davalarının sayısını azaltmış ve uyuşmazlıkların daha hızlı çözülmesini sağlamıştır.
• Kira Garanti Sistemi Tartışmaları: Kiracının ödeme güçlüğüne karşı devlet destekli kira sigortası sistemi üzerinde çalışmalar devam etmektedir.
• Dijital Kira Sözleşmeleri: e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi yapılmasına yönelik altyapı çalışmaları sürmektedir.

17. Profesyonel Destek Almanın Avantajları

Kira hukuku, sürekli değişen mevzuat ve içtihatlarla karmaşık bir alandır. Profesyonel yönetim desteği almanın başlıca avantajları:

• Kira sözleşmelerinin hukuka uygun biçimde hazırlanması
• Kira artış oranlarının doğru hesaplanması ve yasal sınırlar içinde uygulanması
• Tahliye süreçlerinin usulüne uygun yürütülmesi
• Arabuluculuk ve dava süreçlerinde profesyonel temsil
• Kira takip ve tahsilat sistemleriyle düzenli ödeme akışı
• Güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının yakından takibi