634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 2025-2026 Güncel Uygulama Rehberi: Apartman Yönetmeliği Kuralları
KMK Çerçevesinde Apartman İç Kuralları
Apartman iç kuralları, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili maddeleri uyarınca kat malikleri kurulu tarafından belirlenir ve tüm bağımsız bölüm sahipleri ile kiracıları bağlar. Bu kurallar; komşuluk hukuku, ortak yaşam düzeni ve bina güvenliğini esas alır. İç kuralların kapsamına giren başlıca konular şunlardır:
- Gürültü ve sessizlik saatleri: Gece 22:00-07:00 arası sessizlik zorunluluğu.
- Tadilat ve inşaat çalışmaları: Belirli gün ve saatlerle sınırlandırılmıştır.
- Evcil hayvan besleme: Ortak alanlarda tasma ve hijyen kurallarına uyulması.
- Ortak alanların kullanımı: Merdiven boşlukları, bahçeler ve otopark kullanım esasları.
- Çöp ve atık yönetimi: Geri dönüşüm kuralları ve çöp çıkarma saatleri.
- Bina güvenliği: Giriş kapısı, kamera sistemleri ve yabancı kişilerin binaya alınması.
Yönetim Planı (KMK Madde 28)
Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi uyarınca apartman veya sitenin anayasası niteliğindedir. Kat mülkiyetinin kurulması aşamasında tüm bağımsız bölüm sahipleri tarafından imzalanarak tapu kütüğüne şerh edilir. Yönetim planı; apartmanın nasıl yönetileceğini, aidat paylaşım oranlarını, ortak giderlere katılım esaslarını ve tüm kat maliklerinin uymak zorunda olduğu kuralları belirler.
Yönetim planının başlıca unsurları:
| Unsur | Açıklama |
|---|---|
| Yönetici seçimi ve görevleri | Yöneticinin nasıl seçileceği, görev süresi ve yetkileri açıkça tanımlanır. |
| Aidat ve gider paylaşımı | Her bağımsız bölümün arsa payı oranında ortak giderlere katılımı esas alınır. |
| Ortak alan kullanım kuralları | Bahçe, havuz, otopark, asansör gibi ortak yerlerin kullanım şartları belirlenir. |
| Yasak ve kısıtlamalar | Gürültü, tadilat saatleri, hayvan besleme gibi konularda bağlayıcı hükümler içerir. |
| Değişiklik usulü | Yönetim planında değişiklik yapmak için kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu gerekir. |
Tadilat Saatleri ve İnşaat Çalışmaları
Apartmanlarda yapılacak tadilat, tamirat ve inşaat çalışmaları belirli saat aralıklarıyla sınırlandırılmıştır. Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği ile KMK hükümleri bir arada değerlendirilerek belirlenen tadilat saatleri aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:
| Gün | Çalışma Saatleri | Açıklama |
|---|---|---|
| Hafta içi | 08:00 - 19:00 | Tam gün çalışma serbest; 12:00-13:00 arası öğle arası tavsiye edilir. |
| Cumartesi | 09:00 - 18:00 | Sadece hafif tadilat işlemleri; ağır inşaat çalışmaları önerilmez. |
| Pazar ve resmi tatil | KESİNLİKLE YASAK | Hiçbir şekilde gürültülü tadilat veya inşaat çalışması yapılamaz. |
Tadilata başlamadan önce apartman yönetimine yazılı bildirim yapılması zorunludur. Bildirimde tadilatın kapsamı, süresi ve çalışma saatleri belirtilmelidir. Özellikle taşıyıcı kolonlara müdahale gerektiren işlemler için belediyeden ilave izin ve statik proje onayı alınması şarttır. İzinsiz veya belirtilen saatler dışında yapılan tadilat çalışmaları, KMK'nın 18. ve 33. maddeleri uyarınca para cezasına ve çalışmanın durdurulmasına neden olabilir.
Gürültü Yasağı ve Ses Sınırları
Apartman yaşamında en sık karşılaşılan sorunların başında gürültü gelir. KMK'nın 18. maddesi, kat maliklerine diğer sakinlerin huzurunu bozacak davranışlardan kaçınma yükümlülüğü getirir. Çevresel Gürültü Yönetmeliği'ne göre konutlarda uyulması gereken ses sınırları şöyledir:
| Zaman Dilimi | Maksimum Ses Seviyesi | Saat Aralığı |
|---|---|---|
| Gündüz | 55 dB (desibel) | 07:00 - 22:00 |
| Gece | 45 dB (desibel) | 22:00 - 07:00 |
Sık karşılaşılan gürültü ihlalleri: Gece saatlerinde çamaşır makinesi veya elektrik süpürgesi çalıştırmak, yüksek sesle müzik dinlemek, topuklu ayakkabıyla sert zeminde yürümek, mobilya çekmek ve kapıları sertçe kapatmak. Bu tür ihlaller için önce apartman yöneticisine sözlü veya yazılı şikayette bulunulmalı, sorun çözülmezse belediye zabıtasına başvurulmalıdır. Zabıta ekipleri ses ölçümü yaparak ihlal tespit ederse 2.000 TL ile 10.000 TL arasında idari para cezası uygulayabilir.
Apartmanda Hayvan Besleme Kuralları
2025 yılı itibarıyla apartmanlarda evcil hayvan beslenmesi, KMK ve Hayvanları Koruma Kanunu çerçevesinde şu kurallara tabidir:
- Yönetim planı hükmü: Yönetim planında hayvan besleme yasağı varsa bu hüküm tüm kat maliklerini bağlar. Yönetim planında açık hüküm yoksa hayvan beslemek yasaklanamaz.
- Bağımsız bölüm içinde besleme: Evin içinde kedi, köpek, kuş gibi evcil hayvanların beslenmesi KMK kapsamında engellenemez; ancak hayvanın diğer sakinleri rahatsız etmemesi esastır.
- Ortak alanlarda kurallar: Ortak alanlarda (merdiven, koridor, bahçe, asansör) köpeklerin tasmalı gezdirilmesi, kedi ve köpek dışkılarının sahibi tarafından temizlenmesi zorunludur.
- Gürültü şikayetleri: Sürekli havlayan veya uluyan bir köpek, gürültü yönetmeliğine aykırılık teşkil eder. Bu durumda apartman yönetimi müdahale edebilir.
- Tehlikeli ırklar: Pitbull, Tosa Inu gibi tehlikeli köpek ırklarının apartmanlarda beslenmesi Hayvanları Koruma Kanunu ile sınırlandırılmıştır; özel izin ve kısırlaştırma şartı aranır.
Ortak Alan Kullanımı ve Sorumluluklar
KMK'nın 4. maddesi uyarınca ortak yerler; bağımsız bölümler dışında kalan, tüm kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilmiş alanlardır. Başlıca ortak alanlar ve kullanım kuralları aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:
| Ortak Alan | Kullanım Kuralları | İhlal Yaptırımı |
|---|---|---|
| Merdiven boşlukları ve koridorlar | Eşya depolanamaz, yangın kaçış yolu daima açık tutulmalıdır. | Yazılı uyarı + idari para cezası |
| Otopark | Her bağımsız bölüme tahsisli park yeri işgal edilemez; misafir parkı kurallara tabidir. | Aracın çektirilmesi + tazminat |
| Bahçe ve yeşil alanlar | Ortak kullanıma açıktır; özel ekim/düzenleme için yönetimden izin alınmalıdır. | Eski hale getirme masrafı |
| Asansör | Bakım ve periyodik kontrolü yönetici tarafından sağlanır; taşıma kapasitesine uyulmalıdır. | Hasardan kusurlu kişi sorumlu |
| Sığınak ve depo | Sadece ortak ihtiyaçlar için kullanılır; kişisel depo olarak kullanılamaz. | Boşaltma ihtarı + dava |
| Çatı ve teras | Yönetici izni olmadan anten, klima dış ünitesi vb. montajı yapılamaz. | Söküm ve eski hale getirme |
Ortak alanların bakım, onarım ve temizliği apartman yönetimi tarafından düzenli olarak yaptırılır. Bu giderler tüm kat maliklerine arsa payları oranında yansıtılır. Ortak alanı izinsiz kullanan veya işgal eden kişiye önce yazılı ihtar gönderilir; ihtara uyulmaması halinde KMK'nın 33. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesine başvurularak müdahalenin men'i (el atmanın önlenmesi) davası açılabilir.
Cezai Yaptırımlar ve Hukuki Süreç
KMK ve ilgili mevzuat, apartman kurallarına uymayan kat malikleri ve kiracılar için kademeli bir yaptırım sistemi öngörür. Aşağıdaki tablo, ihlal türüne göre uygulanabilecek yaptırımları göstermektedir:
| İhlal Türü | Yaptırım | Dayanak |
|---|---|---|
| Gürültü kuralı ihlali | 2.000 - 10.000 TL idari para cezası | Çevresel Gürültü Yönetmeliği |
| Yasak saatlerde tadilat | Çalışmanın durdurulması + 3.000 TL'den başlayan ceza | KMK Madde 18, 33 |
| Ortak alan işgali | Yazılı ihtar → müdahalenin men'i davası | KMK Madde 19, 33 |
| Aidat borcunun ödenmemesi | Aylık %5 gecikme tazminatı + icra takibi + haciz | KMK Madde 20 |
| Sürekli huzur bozma | Kat malikleri kurulu kararıyla tahliye davası | KMK Madde 25 |
| Yönetim planına aykırılık | İhtar → sulh hukuk mahkemesi → tazminat | KMK Madde 28, 33 |
| Taşıyıcı sisteme izinsiz müdahale | Belediye mühürleme + ağır para cezası + eski hale getirme | İmar Kanunu, KMK Madde 19 |
Yaptırım süreci genellikle şu aşamaları izler: (1) Apartman yöneticisi tarafından yazılı uyarı ve ihtar gönderilir. (2) Kat malikleri kurulu toplanarak ihlal hakkında karar alır. (3) İdari yaptırımlar için belediye zabıtası veya ilgili resmi kuruma başvurulur. (4) Hukuki yaptırımlar için sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Sürecin her aşamasında hukuki danışmanlık alınması, hak kayıplarının önlenmesi ve yaptırımların etkin biçimde uygulanması açısından kritik önem taşır.
WhatsApp üzerinden hemen yazın, uzman ekibimiz size özel çözüm sunsun.