Site Yönetimi Oluşturma Karar Örneği: 3 Farklı Senaryo İçin Tam Metin ve Yargıtay Kararları (2026 Güncel)
1. Site Yönetimi Nedir? KMK'da Yasal Dayanağı
Site yönetimi, birden fazla bağımsız bölümden oluşan ve ortak kullanım alanları bulunan toplu yapıların yönetimidir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 70, toplu yapı yönetiminin hukuki temelini oluşturur. Bu maddeye göre, bir veya birden çok taşınmaz üzerinde kurulu ve ortak altyapı, tesis ve sosyal donatıları paylaşan yapılar "toplu yapı" sayılır ve özel yönetim hükümlerine tabidir.
KMK'nın 71 ila 75. maddeleri, toplu yapı yönetiminin organlarını, yetkilerini ve işleyişini düzenler. Bugün birçok apartman ve site, parçalı yönetim yerine tek elden profesyonel site yönetimine geçerek hem maliyet avantajı sağlamakta hem de hukuki risklerini azaltmaktadır.
2. Site Yönetimi Kurmak İçin Hukuki Şartlar
Site yönetimi oluşturmak için yerine getirilmesi gereken hukuki şartlar şunlardır:
- Toplu Yapı Niteliği: En az iki ayrı bina veya blok bulunmalı; ortak alt yapı, yol, yeşil alan, otopark, güvenlik gibi tesisleri paylaşmalıdır.
- Kat Malikleri Kurulu Toplantısı: KMK Madde 70/2 uyarınca toplu yapı yönetimi kurulması için tüm kat maliklerinin katılımına açık bir genel kurul düzenlenmelidir.
- Karar Yeter Sayısı: Sayı ve arsa payı bakımından beşte dört (4/5) çoğunlukla karar alınmalıdır. Bu, KMK'nın aradığı en yüksek yeter sayılarından biridir.
- Yönetim Planı: KMK Madde 28 kapsamında toplu yapıya özgü bir yönetim planı hazırlanmalı veya mevcut plan güncellenmelidir.
- Karar Defterine Yazım: Alınan karar, noter onaylı karar defterine yazılmalı ve divan heyeti ile kat malikleri tarafından imzalanmalıdır.
3. Site Yönetimi Oluşturma Kararı Nasıl Alınır?
Site yönetimi oluşturma kararı, kat malikleri genel kurulunda gündeme alınır. Toplantıda önce toplu yapı yönetimine geçişin gerekçeleri anlatılır, ardından oylamaya geçilir. Kararın geçerli olması için hem bağımsız bölüm sayısı hem de arsa payı bakımından 4/5 çoğunluğun sağlanması şarttır.
Toplantıda alınması gereken kararlar şunlardır:
- Toplu yapı yönetimine geçiş kararı
- Site yönetim planının kabulü
- Site yöneticisi veya yönetim kurulunun seçimi
- Site denetçisinin seçimi
- Aidat ve bütçenin belirlenmesi
4. Genel Kurul Toplantısı ve Karar Yeter Sayıları
Site yönetimi oluşturma genel kurulunda aranan karar yeter sayıları, kararın türüne göre değişir. Aşağıdaki tablo, farklı karar türleri için KMK'da öngörülen yeter sayıları göstermektedir:
| Karar Türü | Yeter Sayı (Sayı + Arsa Payı) | KMK Dayanağı |
|---|---|---|
| Toplu yapı yönetimi kurma kararı | 4/5 (Beşte Dört) | Madde 70/2 |
| Yönetim planı değişikliği | 4/5 (Beşte Dört) | Madde 28/3 |
| Site yöneticisi seçimi | Salt çoğunluk (1/2+1) | Madde 34 |
| Denetçi seçimi | Salt çoğunluk (1/2+1) | Madde 41 |
| Aidat ve bütçe onayı | Salt çoğunluk (1/2+1) | Madde 72 |
| Ortak yerlerde yenilik/ilave | 4/5 (Beşte Dört) | Madde 42 |
| Profesyonel şirkete devir | Salt çoğunluk (1/2+1) | Madde 34 |
5. Adım Adım: Site Yönetimi Nasıl Kurulur?
Site yönetimi kurmak isteyen apartman ve site sakinleri için süreci 7 adımda özetledik:
Adım 1: Fizibilite ve Hazırlık
Mevcut durum tespiti yapılır. Kaç bağımsız bölüm olduğu, ortak alanların kapsamı, mevcut yönetim modeli ve kat maliklerinin beklentileri analiz edilir. Profesyonel bir şirketten ön danışmanlık alınması bu aşamada faydalıdır.
Adım 2: Yönetim Planı Taslağının Hazırlanması
KMK Madde 28'e uygun, toplu yapının ihtiyaçlarına özel bir yönetim planı hazırlanır. Bu planda yönetim organları, aidat sistemi, ortak alan kullanım kuralları, karar alma mekanizmaları ve uyuşmazlık çözüm yöntemleri yer alır.
Adım 3: Genel Kurul Çağrısı
Tüm kat maliklerine, KMK Madde 29 uyarınca en az 15 gün önceden taahhütlü mektupla veya imza karşılığı tebliğ ile genel kurul çağrısı yapılır. Çağrıda gündem maddeleri açıkça belirtilmelidir.
Adım 4: Genel Kurul Toplantısı
Belirlenen tarih ve yerde genel kurul toplanır. Divan başkanı ve katip üye seçilir. Gündem maddeleri sırasıyla görüşülür. Toplu yapı yönetimine geçiş, en kritik gündem maddesidir.
Adım 5: Kararın Oylanması ve Tutanağa Geçirilmesi
Her gündem maddesi ayrı ayrı oylanır. Oy sayımı hem bağımsız bölüm sayısı hem de arsa payı üzerinden yapılır. Toplu yapı yönetimi için 4/5 çoğunluk aranır. Sonuçlar karar defterine yazılır.
Adım 6: Sözleşme ve Devir Teslim
Site yöneticisi seçildikten sonra yönetim sözleşmesi imzalanır. Eski apartman yönetimlerinden tüm defter, kayıt, banka hesabı ve demirbaşlar devralınır. Devir-teslim tutanağı düzenlenir.
Adım 7: Tapu Şerhi ve Resmi İşlemler
Yönetim planı, talep halinde tapu kütüğüne şerh edilir. Vergi dairesine, bankaya ve ilgili kurumlara yeni yönetim bildirilir. Site adına banka hesabı açılır, mevcut aidat sistemi site yönetimine devredilir.
6. Site Yönetimi Oluşturma Karar Örneği — 3 Tam Metin
Aşağıda, üç farklı senaryo için doğrudan karar defterine yazılabilecek tam metin karar örnekleri verilmiştir. Bu metinleri kendi site/apartman bilgilerinize göre uyarlayabilirsiniz.
Karar Örneği 1: Apartmanın Site Yönetimine Geçiş Kararı
KARAR NO: 2026/01
KARAR TARİHİ: .../.../2026
TOPLANTI YERİ: [Site Adı] Toplantı Salonu, [Adres]
HAZIR BULUNANLAR: Toplam 24 bağımsız bölümden 20 malik asaleten, 2 malik vekaleten olmak üzere 22 kat maliki toplantıda hazır bulunmuştur. Arsa payı toplamı: 220/240.
GÜNDEM MADDESİ 3: [Site Adı] bünyesinde bulunan A Blok, B Blok ve C Blok apartmanlarının ortak yönetime geçirilmesi ve toplu yapı site yönetimi oluşturulması hususunun görüşülmesi.
KARAR: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 70. maddesi uyarınca, sitemiz bünyesinde yer alan A Blok (8 BB), B Blok (8 BB) ve C Blok (8 BB) olmak üzere toplam 24 bağımsız bölümden oluşan yapıların tek bir toplu yapı yönetimi altında birleştirilmesine; mevcut blok bazındaki apartman yönetimlerinin sona erdirilerek tüm yetkilerin site yönetimine devredilmesine; bu kapsamda ekte sunulan Site Yönetim Planı'nın kabulüne; site yönetiminin organlarının (yönetici, denetçi) bu genel kurulda seçilmesine; kararın karar defterine yazılarak tüm kat maliklerine tebliğ edilmesine; oy birliği / oy çokluğu ile karar verilmiştir.
OY DAĞILIMI: Kabul: 22 bağımsız bölüm (220/240 arsa payı), Ret: 2 bağımsız bölüm (20/240 arsa payı), Çekimser: Yok.
İMZALAR:
Divan Başkanı: _______________ Katip Üye: _______________
Yönetici: _______________ Denetçi: _______________
Karar Örneği 2: Toplu Yapı Site Yönetimi Kuruluş Kararı
KARAR NO: 2026/01
KARAR TARİHİ: .../.../2026
TOPLANTI YERİ: [Site Adı] Sosyal Tesis Binası, [Adres]
HAZIR BULUNANLAR: Toplam 120 bağımsız bölümden 98 kat maliki asaleten, 10 kat maliki vekaleten olmak üzere 108 kat maliki toplantıda hazır bulunmuştur. Arsa payı toplamı: 1080/1200. Toplantı yeter sayısı sağlanmıştır.
GÜNDEM MADDESİ 1: [Site Adı] Toplu Yapı Yönetimi'nin resmi olarak kurulması, organlarının belirlenmesi ve yönetim modelinin seçilmesi.
KARAR:
a) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 70 ila 75. maddeleri kapsamında, [Site Adı] için "Toplu Yapı Site Yönetimi" kurulmasına;
b) Site yönetiminin, 1 yıl süreyle görev yapmak üzere 5 asil ve 2 yedek üyeden oluşan Site Yönetim Kurulu tarafından yürütülmesine; Yönetim Kurulu Başkanı'nın site yöneticisi sıfatını haiz olmasına;
c) Yönetim Kurulu asil üyeliklerine: [İsim 1] (A-3), [İsim 2] (B-7), [İsim 3] (C-12), [İsim 4] (D-5), [İsim 5] (E-2)'nin seçilmesine;
d) Site Denetçiliğine [İsim] (A-8) ve yedek denetçiliğe [İsim] (C-4)'ün seçilmesine;
e) Ekte sunulan ve 12 sayfadan oluşan Site Yönetim Planı'nın aynen kabulüne ve tapu kütüğüne şerh edilmesi için gerekli işlemlerin başlatılmasına;
f) Aylık aidatın geçici olarak daire başına [xxx] TL olarak belirlenmesine ve ilk 3 aylık dönem sonunda Yönetim Kurulu'nun hazırlayacağı bütçe ile nihai aidatın belirlenmesine;
g) Site adına [Banka Adı] [Şube] nezdinde hesap açılmasına ve hesaptan para çekme yetkisinin Yönetim Kurulu Başkanı ve bir üyenin müşterek imzasına bağlanmasına;
oy çokluğu ile karar verilmiştir. (Kabul: 100 BB, Ret: 15 BB, Çekimser: 5 BB)
İMZALAR:
Divan Başkanı: _______________ Katip Üye: _______________
Seçilen Yönetici: _______________ Seçilen Denetçi: _______________
Karar Örneği 3: Profesyonel Site Yönetim Şirketine Devir Kararı
KARAR NO: 2026/02
KARAR TARİHİ: .../.../2026
TOPLANTI YERİ: [Site Adı] A Blok Toplantı Salonu
HAZIR BULUNANLAR: Toplam 36 bağımsız bölümden 30 kat maliki hazır bulunmuştur. Arsa payı toplamı: 300/360.
GÜNDEM MADDESİ 4: Site yönetiminin profesyonel bir yönetim şirketine devredilmesi ve hizmet sözleşmesinin onaylanması.
KARAR:
a) 634 sayılı KMK Madde 34 ve 70 kapsamında, site yönetim hizmetlerinin profesyonel olarak yürütülmesi amacıyla EvYönet Profesyonel Site ve Tesis Yönetimi ile 1 (bir) yıl süreli hizmet sözleşmesi imzalanmasına;
b) Aylık hizmet bedelinin daire başına [xxx] TL olarak belirlenmesine ve bu bedelin site bütçesinden karşılanmasına;
c) EvYönet'in site adına banka hesabı açma, fatura düzenleme ve tahsilat yapma yetkisine sahip olmasına;
d) Şirketin aylık gelir-gider raporu ve 3 aylık dönemlerde denetim raporu sunmasına;
e) Hizmet sözleşmesinin ekteki haliyle kabulüne ve sözleşmenin Site Yönetim Kurulu Başkanı tarafından imzalanmasına;
oy çokluğu ile karar verilmiştir. (Kabul: 28 BB / 282 arsa payı, Ret: 2 BB / 18 arsa payı)
İMZALAR:
Divan Başkanı: _______________ Katip Üye: _______________
7. Karar Defterine Yazılacak Karar Örneği Formatı
Aşağıdaki tablo, site yönetimi oluşturma kararının karar defterine yazılırken hangi unsurları içermesi gerektiğini göstermektedir:
| Sıra | Bölüm | Açıklama |
|---|---|---|
| 1 | Karar No ve Tarih | Yıl/sıra no formatında (2026/01) ve toplantı tarihi |
| 2 | Toplantı Yeri | Genel kurulun yapıldığı adres |
| 3 | Hazır Bulunanlar | Asaleten/vekaleten katılım sayısı, arsa payı toplamı |
| 4 | Gündem Maddesi | Görüşülecek konunun net tanımı |
| 5 | Görüşme Özeti | Varsa itiraz ve tartışmaların kısa özeti |
| 6 | Karar Metni | Somut, uygulanabilir, hukuki dayanaklı karar |
| 7 | Oy Dağılımı | Kabul/ret/çekimser sayıları ve arsa payı |
| 8 | İmzalar | Divan başkanı, katip üye, yönetici, denetçi |
8. Site Yönetimi ile Apartman Yönetimi Arasındaki Farklar
Site yönetimine geçmeyi düşünen kat maliklerinin en çok sorduğu sorulardan biri, apartman yönetimi ile site yönetimi arasındaki farklardır. Aşağıdaki tablo temel farkları özetlemektedir:
| Kriter | Apartman Yönetimi | Site Yönetimi |
|---|---|---|
| Kapsam | Tek bina/blok | Birden fazla blok ve ortak alan |
| Kanuni Dayanak | KMK Madde 34-47 | KMK Madde 70-75 |
| Yönetici Seçimi | Kat malikleri arasından veya dışarıdan | Yönetim kurulu veya profesyonel şirket |
| Karar Yeter Sayısı (Kuruluş) | Salt çoğunluk | 4/5 çoğunluk |
| Aidat | Genellikle düşük, sınırlı hizmet | Kapsamlı hizmet, nispeten yüksek |
| Ortak Alanlar | Merdiven, giriş, çatı | Yol, bahçe, havuz, spor alanı, güvenlik |
| Personel | Kapıcı/apartman görevlisi | Güvenlik, bahçıvan, temizlik, teknik ekip |
| Hukuki Sorumluluk | Tek kişi (yönetici) üzerinde | Yönetim kurulu veya şirket üzerinde |
| Denetim | Tek denetçi | Denetim kurulu veya bağımsız denetçi |
9. Site Yönetimi Kuruluşunda Sık Yapılan Hatalar
Site yönetimi kurarken en sık karşılaşılan hataları bilmek, sürecin problemsiz ilerlemesi için kritiktir:
Toplu yapı yönetimi kurma kararı alınırken, yönetim planının da aynı genel kurulda onaylanması gerekir. Plansız alınan karar eksik kalır ve ileride uyuşmazlıklara yol açar.
Site yönetimi kurma kararı için KMK Madde 70/2'de aranan 4/5 çoğunluk, hem bağımsız bölüm sayısı hem de arsa payı bakımından sağlanmalıdır. Sadece birinin sağlanması yeterli değildir.
Genel kurul çağrısı tüm kat maliklerine usulüne uygun tebliğ edilmezse, alınan kararlar iptal davasına konu olabilir. KMK Madde 29'daki 15 günlük süreye mutlaka uyulmalıdır.
Her blokta farklı gider kalemleri olabilir. Tüm bloklara aynı aidatı uygulamak yerine, KMK'nın hakkaniyet ilkesi uyarınca blok bazında farklı aidat belirlemek gerekir.
Eski apartman yönetimlerinden resmi devir teslim yapılmadan site yönetimine geçmek, mali kayıplara ve hukuki sorumluluklara yol açar. Tüm defter, hesap ve demirbaşlar tutanakla devralınmalıdır.
Yönetim planının tapuya şerh edilmemesi, sonradan daire satın alanları bağlamaz ve site kurallarının uygulanmasını zorlaştırır. KMK Madde 28/3 uyarınca şerh önemle tavsiye edilir.
10. Yargıtay Kararları Işığında Site Yönetimi
Yargıtay'ın site yönetimi kuruluşu ve işleyişiyle ilgili verdiği emsal kararlar, uygulamada yol gösterici niteliktedir. İşte 4 önemli Yargıtay kararı:
"Toplu yapı yönetimine geçiş kararı, KMK'nın 70/2. maddesi uyarınca sayı ve arsa payı bakımından 4/5 çoğunlukla alınmalıdır. Bu çoğunluğa ulaşılamayan genel kurul kararı yok hükmündedir. Salt çoğunlukla alınan toplu yapı yönetimi kurma kararı, kanuna aykırılık nedeniyle iptal edilmelidir."
"Toplu yapı yönetimi kurulduktan sonra blok yönetimleri kendiliğinden sona erer. Blok yöneticilerinin site yönetimi kurulduktan sonra aidat toplamaya veya harcama yapmaya devam etmesi hukuka aykırıdır. Tüm yetki ve sorumluluk site yönetimine aittir."
"KMK Madde 28 kapsamındaki yönetim planı, toplu yapının anayasası niteliğindedir. Yönetim planı bulunmadan alınan site yönetimi oluşturma kararı eksiktir. Yönetim planının tapu kütüğüne şerh edilmesi, sonraki malikleri de bağlaması bakımından önem taşır."
"Profesyonel yönetim şirketi ile yapılan sözleşme, kat malikleri genel kurulunun onayına tabidir. Yönetim kurulu başkanının tek başına profesyonel şirketle sözleşme imzalaması, genel kurul yetkisini aşan bir işlemdir. Sözleşme bedelinin kat maliklerince karşılanabilmesi için genel kurul kararı şarttır."
11. Site Yönetim Planı Nasıl Hazırlanır?
Site yönetim planı, KMK Madde 28'e göre tüm kat maliklerini bağlayan temel hukuk belgesidir. İyi bir site yönetim planı şu bölümleri içermelidir:
- Genel Hükümler: Planın amacı, kapsamı, tanımlar ve dayanak mevzuat
- Yönetim Organları: Genel kurul, yönetim kurulu/yönetici, denetçinin görev ve yetkileri
- Toplantı ve Karar Alma: Genel kurul toplantı usulleri, çağrı, gündem, oylama ve karar yeter sayıları
- Mali Hükümler: Aidat sistemi, bütçe, harcama yetkileri, banka hesabı yönetimi
- Ortak Alan Kullanımı: Havuz, spor salonu, otopark, bahçe gibi ortak alanların kullanım kuralları
- Yasaklar ve Yaptırımlar: KMK'nın öngördüğü yasaklar ve aykırılık halinde uygulanacak yaptırımlar
- Uyuşmazlık Çözümü: Kat malikleri arasındaki uyuşmazlıkların çözüm yöntemleri
12. Profesyonel Site Yönetimi Şirketi ile Çalışmanın Avantajları
Bugün birçok site, amatör yönetimden profesyonel site yönetimine geçiş yapmaktadır. İşte profesyonel şirketle çalışmanın somut faydaları:
- Hukuki Güvence: Mesleki sorumluluk sigortası, teminat mektubu ve sözleşme güvencesiyle yönetim hizmeti
- Mali Şeffaflık: Site adına açılan bağımsız banka hesabı, aylık gelir-gider raporu ve online hesap takibi
- 7/24 Teknik Destek: Acil durumlara anında müdahale eden teknik ekip ve çağrı merkezi
- Personel Yönetimi: Güvenlik, temizlik, bahçe bakım personelinin SGK, maaş ve izin takibi
- Toplu Alım Avantajı: Bakım, onarım ve malzeme alımlarında kurumsal indirimler
- Zaman Tasarrufu: Kat malikleri yönetim işleriyle uğraşmaz; aidatını öder, hizmetini alır
13. Site Yönetimi Kuruluş Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Site yönetimi kurma sürecinde aşağıdaki hususlara özel önem verilmelidir:
- Tüm kat maliklerine ulaşın: Yurt dışında veya başka şehirde yaşayan malikler için vekaletname alın
- Şeffaf olun: Site yönetimine geçişin maliyet ve faydalarını net rakamlarla anlatın
- Acele etmeyin: Yönetim planı hazırlığı için yeterli zaman ayırın; aceleyle yapılan plan ileride sorun çıkarır
- Hukuki danışmanlık alın: KMK ve ilgili mevzuat karmaşıktır; bir avukattan veya profesyonel yönetim şirketinden destek alın
- Geçiş dönemi planlayın: Eski yönetimden yeni yönetime geçişte hizmetlerin aksamaması için bir geçiş takvimi oluşturun
- İletişim kanalları kurun: WhatsApp grubu, e-posta listesi veya site içi duyuru panosu ile düzenli bilgilendirme yapın
WhatsApp üzerinden hemen yazın, uzman ekibimiz size özel çözüm sunsun.
Sıkça Sorulan Sorular
- S: Site yönetimi oluşturmak için kaç kat malikinin onayı gerekir?
- KMK Madde 30'a göre, site yönetimi oluşturma kararı kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla (çifte çoğunluk) alınır. Yani 20 daireli bir sitede en az 11 kat malikinin "evet" oyu ve bu 11 kişinin arsa payları toplamının %50'yi geçmesi gerekir.
- S: Site yönetimi kararı noterden geçmek zorunda mı?
- Hayır, noter şartı yoktur. Karar defterine yazılıp tüm kat maliklerince imzalanması yeterlidir. Ancak ileride çıkabilecek uyuşmazlıklara karşı kararın bir örneğini noterde saklatmak faydalı olabilir.
- S: Site yönetimi oluşturma kararında neler bulunmalı?
- Yönetim planı, yönetici veya yönetim kurulu seçimi, denetçi seçimi, aidat tutarı ve ödeme takvimi, ortak alan kullanım esasları, toplantı yeter sayıları. Kararın kapsamı ne kadar net olursa, sonraki uyuşmazlıklar o kadar az olur.
- S: Karar alındıktan sonra kaç gün içinde tapuya bildirilir?
- KMK'da açık bir süre yoktur ancak uygulamada yönetim planının tapu kütüğüne şerh edilmesi için karar tarihinden itibaren makul sürede (genelde 30 gün) tapu müdürlüğüne başvurulur.
- S: Site yönetimi kararına itiraz süresi ne kadardır?
- Toplantıya katılıp olumsuz oy kullanan kat maliki 1 ay içinde, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne iptal davası açabilir.
- S: Site yönetimi kurulduktan sonra yönetici nasıl seçilir?
- İlk toplantıda yönetici seçilir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından veya dışarıdan birini yönetici olarak seçebilir. Profesyonel yönetim şirketiyle anlaşma yetkisi de genel kurul kararına dayanmalıdır.
- S: Site yönetimi kararı olmadan aidat toplanabilir mi?
- Hayır. Aidat toplanabilmesi için kat malikleri kurulunun usulüne uygun olarak toplanıp bütçe ve aidat tutarını onaylaması gerekir. Karar olmadan toplanan aidatlar hukuka aykırıdır ve iadesi istenebilir.
- S: Site yönetimini feshetmek mümkün mü?
- Site yönetimi, KMK Madde 34 uyarınca kat malikleri kurulu kararıyla feshedilebilir. Ancak fesih için de çifte çoğunluk gerekir. Fesih halinde yönetim planı tapudan terkin edilmelidir.