Mahkemenin Atadığı Yöneticinin (Kayyum) Yetkileri Nelerdir? KMK Madde 34-40 Tam Rehber

Mahkeme Hangi Durumlarda Yönetici (Kayyum) Atar?

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 34, kat maliklerinin yönetici seçememesi halinde mahkeme müdahalesini düzenler. Mahkemenin kayyum ataması için şu koşullardan birinin gerçekleşmesi gerekir:

• Toplantı yetersayısı sağlanamaması: Kat malikleri kurulu toplantısında yeterli çoğunluk sağlanamazsa ve ikinci toplantıda da sonuç alınamazsa.
• Yönetici seçilememesi: Toplantı yapılmasına rağmen kat malikleri arasında anlaşmazlık nedeniyle yönetici belirlenemezse.
• Yöneticinin istifa etmesi veya görevden alınması: Mevcut yönetici görevinden ayrılır ve yerine yenisi seçilemezse.
• Kat maliklerinden birinin başvurusu: Herhangi bir kat maliki, yönetici atanması için Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurabilir.
• Yönetimin fiilen işlemez hale gelmesi: Aidat toplanamaması, ortak giderlerin ödenememesi, binanın bakımsız kalması gibi acil durumlar.

Mahkeme, başvuruyu değerlendirerek apartman veya siteye uygun niteliklere sahip bir kayyum yönetici atar. Bu atama, geçici bir tedbir niteliğinde olmayıp yönetimin sürekliliğini sağlamaya yöneliktir.

Mahkemenin Atadığı Yöneticinin (Kayyum) Yetkileri

Kayyum yönetici, KMK Madde 35-40 kapsamında normal bir yöneticinin sahip olduğu tüm yetkilere ek olarak mahkeme kararından doğan özel yetkilerle donatılmıştır. İşte kayyum yöneticinin başlıca yetkileri:

1. Yönetim ve Temsil Yetkileri

• Apartmanı/siteyi tüm resmi kurumlar nezdinde temsil etme: Belediye, vergi dairesi, tapu müdürlüğü ve diğer resmi kurumlarla yazışma yapma, başvuruda bulunma.
• Banka hesabı açma ve yönetme: Apartman adına banka hesabı açma, mevcut hesapları yönetme, aidat tahsilatı yapma.
• Sözleşme imzalama: Bakım, onarım, güvenlik, temizlik gibi hizmetler için üçüncü kişilerle sözleşme yapma yetkisi.
• Dava açma ve davada temsil: Kat maliklerine karşı aidat alacakları için icra takibi başlatma, dava açma ve apartmanı mahkemede temsil etme.

2. Mali Yetkiler

• Aidat belirleme ve tahsil etme: İşletme projesi hazırlayarak aylık aidat tutarlarını belirleme ve kat maliklerinden tahsil etme.
• Ortak giderleri yönetme: Apartmanın elektrik, su, doğalgaz, asansör bakımı, sigorta gibi tüm ortak giderlerini ödeme ve takip etme.
• Bütçe hazırlama: Yıllık işletme bütçesi oluşturma ve kat maliklerine sunma.
• Harcama yapma: Acil onarımlar ve zorunlu bakımlar için mahkeme kararına dayanarak harcama yapma yetkisi.

3. Bakım ve Onarım Yetkileri

• Zorunlu onarımları yaptırma: Binanın ortak alanlarında gerekli tüm bakım ve onarımları gerçekleştirme.
• Teknik ekip görevlendirme: Asansör, kalorifer, hidrofor, yangın sistemi gibi teknik ekipmanların periyodik bakımını yaptırma.
• Güvenlik önlemleri alma: Bina güvenliği için gerekli tedbirleri uygulama, kamera sistemi kurulumu gibi işlemleri yürütme.

4. Hukuki Yetkiler

• Kat maliklerine karşı icra takibi: Aidat borcunu ödemeyen kat malikleri hakkında icra takibi başlatma ve yasal işlemleri yürütme.
• KMK'ya aykırılıkları giderme: Ortak alanlara yapılan haksız müdahaleleri mahkeme kararıyla engelleme.
• Toplantı düzenleme: Kat malikleri kurulunu olağan veya olağanüstü toplantıya çağırma.

Normal Yönetici ile Kayyum Yönetici Arasındaki Farklar

Kat malikleri tarafından seçilen normal yönetici ile mahkemenin atadığı kayyum yönetici arasında önemli hukuki farklılıklar bulunmaktadır. Aşağıdaki tablo bu farkları özetlemektedir:

Kayyum Yöneticinin Görev Süresi

Mahkemenin atadığı kayyum yöneticinin görev süresi, mahkeme kararında açıkça belirtilir. KMK'da kayyum için sabit bir görev süresi öngörülmemiş olup, bu tamamen mahkemenin takdirindedir. Uygulamada genellikle şu süreler görülür:

• Kısa süreli atamalar: 6 aydan 1 yıla kadar, geçici yönetim ihtiyacı için.
• Standart atamalar: 1-2 yıl arası, en yaygın uygulamadır.
• Uzun süreli atamalar: 3 yıla kadar, özellikle büyük sitelerde veya kronik yönetim sorunu olan yapılarda.

Görev süresi sona erdiğinde, kayyumun görevi kendiliğinden sona ermez. Kat maliklerinin yeni bir yönetici seçmesi veya mahkemenin kayyumu görevden alması gerekir. Aksi takdirde kayyum, yeni bir yönetici atanana kadar görevine devam eder. Kat malikleri kayyumun görev süresi dolduğunda kendi yöneticilerini seçme hakkına her zaman sahiptir.

Kayyum Yöneticinin Ücreti

Kayyum yöneticinin ücreti, normal yöneticiden farklı olarak kat malikleri tarafından değil, mahkeme tarafından belirlenir. KMK Madde 40 kapsamında yöneticiye ödenecek ücret şu esaslara göre tespit edilir:

• Mahkeme takdiri: Hakim, apartmanın/sitenin büyüklüğü, bağımsız bölüm sayısı, işin kapsamı ve bölgesel rayiçleri dikkate alarak ücret belirler.
• Tezyid-i maaş davası: Kayyum, ücretin yetersiz kalması halinde tezyid-i maaş (ücret artırımı) davası açarak mahkemeden ücret artışı talep edebilir.
• Ücreti kim öder: Kayyumun ücreti tüm kat malikleri tarafından arsa payları oranında karşılanır ve apartmanın ortak giderleri arasında yer alır.
• Profesyonel şirket ücretleri: Profesyonel yönetim şirketleri kayyum olarak atandığında, ücret genellikle aylık sabit bir yönetim bedeli olarak belirlenir ve bağımsız bölüm başına düşen miktar aidatlara yansıtılır.

Kayyum Atanmasının Avantajları ve Dezavantajları

Kayyum Yöneticinin Denetimi

KMK Madde 41 uyarınca, mahkemenin atadığı kayyum yönetici de tıpkı normal yönetici gibi denetime tabidir. Denetim mekanizmaları şunlardır:

• Denetim Kurulu: Kat malikleri kurulu tarafından seçilen denetim kurulu (veya denetçi), kayyumun mali işlemlerini düzenli olarak kontrol eder.
• Kat Malikleri Kurulu: Her kat maliki, yöneticinin harcamalarını ve kararlarını inceleme hakkına sahiptir.
• Mahkeme Denetimi: Kayyumu atayan mahkeme, gerekli gördüğünde kayyumdan rapor isteyebilir ve faaliyetlerini denetleyebilir.
• İbra: Kayyum yönetici, kat malikleri kurulu tarafından ibra edilmediği takdirde mahkeme nezdinde sorumluluğu devam eder.