634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 34 ile Mahkeme Yönetici Atama Süreci: Süreler ve Aşamalar Rehberi

KMK Madde 34 Ne Diyor?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi, apartman ve sitelerde yönetici atanamaması durumunda yargı yolunu düzenleyen temel hükümdür. Maddeye göre; kat malikleri kurulu yönetici seçemezse veya herhangi bir sebeple yönetici bulunamazsa, kat maliklerinden birinin talebi üzerine taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından bir yönetici atanır. Mahkeme tarafından atanan yönetici, tıpkı kat malikleri kurulunca seçilmiş bir yönetici gibi tüm yetki ve sorumluluklara sahiptir.

Madde 34'ün ikinci fıkrası ise önemli bir detay içerir: Atanan yöneticinin, yöneticilik süresi içerisinde haklı bir sebep olmaksızın görevden alınması mümkün değildir. Bu, mahkeme kararıyla atanan yöneticiye hukuki bir koruma sağlar ve sık sık yönetici değişikliğinden kaynaklanan yönetim zafiyetlerinin önüne geçer. Ayrıca mahkeme, yöneticinin ücretini de belirleme yetkisine sahiptir.

Mahkemeye Başvuru Şartları ve Gerekli Belgeler

Sulh Hukuk Mahkemesi'ne yönetici atanması için başvuru yapabilmek adına şu şartların oluşması gerekir:

• Başvuru yetkisi: Apartman veya sitedeki kat maliklerinden en az biri başvuruda bulunabilir. Kiracıların doğrudan başvuru hakkı yoktur; ancak mal sahibini bilgilendirerek süreci başlatabilirler.
• Yöneticisizlik durumu: Mevcut yöneticinin istifa etmesi, azledilmesi, vefat etmesi veya hiç seçilememiş olması gerekir.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Örneğin Mersin Mezitli'deki bir apartman için Mersin Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulur.
• Gerekli belgeler: Tapu kaydı veya kat mülkiyeti kütüğü örneği, yönetim planı, kat malikleri kurulu toplantı tutanakları, çağrı yazıları ve varsa önceki yöneticiye ait belgeler.

Dava Aşamaları ve Ortalama Süreler

Mahkeme yoluyla yönetici atanması davası, birden fazla usul aşamasından oluşur. Her aşamanın kendine özgü süreleri vardır. Aşağıdaki tabloda tüm aşamaları ve yaklaşık süreleri detaylı olarak bulabilirsiniz:

Dava Süresini Etkileyen Temel Faktörler

Mahkeme sürecinin ne kadar süreceğini belirleyen başlıca faktörler şunlardır:

• Mahkemenin iş yoğunluğu: Büyük şehirlerdeki Sulh Hukuk Mahkemeleri oldukça yoğundur; ilk duruşma günü 2-4 ay sonraya verilebilir.
• Tebligat adreslerinin doğruluğu: Kat maliklerinin güncel adreslerinin bilinmemesi, adres araştırması ve ilanen tebligat gibi ek süreçleri doğurur.
• Bilirkişi atanma süresi: Bilirkişi listelerindeki yoğunluk nedeniyle bilirkişi atanması ve raporun hazırlanması zaman alabilir.
• İtiraz ve istinaf başvuruları: Davaya müdahil olan kat maliklerinin itirazları veya karara karşı istinaf yoluna başvurulması süreci aylarca uzatır.
• Kat maliki sayısı: Ne kadar çok kat maliki varsa tebligat ve duruşma süreci o kadar uzar.

Dava Masrafları ve Kim Öder?

Mahkeme yoluyla yönetici atanması davasında ortaya çıkan masraflar şu kalemlerden oluşur:

• Başvurma harcı ve peşin harç: Dava değerine göre değişmekle birlikte genellikle 500-1.500 TL arasındadır.
• Bilirkişi ücreti: Bilirkişiye yapılan inceleme ve rapor hazırlama karşılığı ödenir. Güncel tarifeye göre 2.000-5.000 TL civarındadır.
• Tebligat giderleri: Her kat malikine yapılan tebligat başına ücret ödenir. Toplamda kat maliki sayısına bağlı olarak 500-2.000 TL tutar.
• Vekalet ücreti (avukat): Avukatla çalışılması halinde avukatlık ücreti eklenir. Bu, avukatla yapılan sözleşmeye bağlıdır.

Kayyum Atanması: Yöneticiden Farkı Nedir?

Kayyum, mahkeme tarafından atanan ancak yöneticiden farklı yetkilere sahip geçici bir hukuki figürdür. Kayyum ile yönetici arasındaki temel farklar şöyledir:

• Atanma sebebi: Kayyum, apartman veya sitenin acil ve zorunlu işlerinin yürütülmesi için, genellikle yönetici atanana kadar geçici olarak görevlendirilir. Yönetici ise sürekli yönetim için atanır.
• Yetki kapsamı: Kayyum sadece mahkemenin belirlediği sınırlı işlemleri yapabilir (örneğin acil tamirat, fatura ödemeleri). Yönetici ise KMK'da sayılan tüm yetkileri kullanabilir.
• Görev süresi: Kayyum, mahkeme asıl yöneticiyi atayana kadar geçici süreyle görev yapar. Yönetici ise belirli bir süre için (genellikle 1 yıl) atanır.
• Başvuru yöntemi: Kayyum atanması için ayrı bir dilekçeyle mahkemeye başvurulur ve ivedi olarak karara bağlanır. Bu süreç genellikle 1-2 hafta içinde sonuçlanır.

Kayyum atanması, özellikle apartman veya sitenin tamamen yönetimsiz kaldığı, acil müdahale gerektiren durumlarda (su baskını, asansör arızası, elektrik kesintisi gibi) hayati önem taşır. Ancak kayyumun yetkileri sınırlı olduğu için uzun vadeli bir çözüm değildir; asıl hedef mahkeme kararıyla kalıcı bir yönetici atanmasıdır.

Süreci Hızlandırmak İçin Öneriler

Mahkeme sürecinin mümkün olan en kısa sürede tamamlanması için şu noktalara dikkat edilmelidir:

• Dava dilekçesine tüm kat maliklerinin güncel adres ve kimlik bilgilerini eksiksiz ekleyin.
• Kat malikleri kurulu toplantı tutanaklarını ve çağrı belgelerini önceden hazırlayın.
• Yönetim planının güncel bir örneğini dosyaya sunun.
• Mümkünse tüm kat maliklerinin muvafakatini alarak davayı çekişmesiz yargı kapsamında yürütün. Bu, süreci önemli ölçüde kısaltır.
• Profesyonel bir yönetim şirketiyle anlaşarak mahkemeye atanmaya hazır bir aday gösterin. Bu, mahkemenin karar vermesini kolaylaştırır.