Apartman Karar Defteri Nedir? Nasıl Tutulur? 2026 Güncel Rehber
Özet: Apartman karar defteri, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında apartman ve site yönetimlerinin en önemli yasal belgesidir. Bu rehberde; karar defterinin ne olduğunu, KMK Madde 32'ye göre nasıl tutulması gerektiğini, noter tasdik sürecini, salt ve çift çoğunlukla alınan kararların yeter sayılarını, örnek bir karar defteri kaydını, Yargıtay'ın emsal kararlarını ve 7491 sayılı kanunla hayatımıza giren dijital karar defteri uygulamasını detaylı şekilde ele alıyoruz.
Apartman Karar Defteri Nedir?
Apartman karar defteri, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesi uyarınca kat malikleri kurulu toplantılarında alınan tüm kararların kaydedildiği resmi bir belgedir. Bu defter, apartman veya site yönetiminin hafızası niteliğindedir; aidat artışından büyük onarımlara, yönetici seçiminden ortak alan kullanımına kadar tüm idari kararlar bu deftere işlenir.
Karar defteri sadece bir kayıt aracı değil, aynı zamanda hukuki bir delildir. Kat malikleri arasında çıkabilecek uyuşmazlıklarda, alınan kararların ispatı için ilk başvurulacak kaynak karar defteridir. Mahkemeler, usulüne uygun tutulmuş bir karar defterini en güçlü yazılı delil olarak kabul eder. Aksine, usulsüz veya hiç tutulmamış bir defter, yönetimin tüm işlemlerini hukuki açıdan tartışmalı hale getirir.
KMK Madde 32: Karar Defterinin Yasal Dayanağı
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 32, karar defterinin tutulmasını açıkça zorunlu kılar. Madde hükmüne göre:
- Defterin niteliği: Karar defteri, her sayfası noter tarafından mühürlenmiş ve tasdik edilmiş olmalıdır. Tasdiksiz bir defter hukuken geçerli sayılmaz.
- Kayıt zorunluluğu: Kat malikleri kurulunda alınan her karar, toplantı tarihi, katılanların isimleri, bağımsız bölüm numaraları, arsa payları, oy durumu ve karar metni ile birlikte deftere yazılmalıdır.
- İmza şartı: Alınan kararlar, toplantıya katılan tüm kat malikleri veya vekilleri tarafından imzalanmalıdır. İmza atmayanların gerekçesi belirtilerek kayıt altına alınır.
- Saklama yükümlülüğü: Karar defteri, yönetici tarafından özenle saklanmak ve talep halinde kat maliklerinin incelemesine sunulmak zorundadır.
Önemli: KMK Madde 33'e göre, karar defterini usulüne uygun tutmayan veya saklamayan yönetici hakkında kat malikleri tarafından sulh hukuk mahkemesine başvurularak yöneticinin azli ve tazminat talep edilebilir.
Karar Alma Yeter Sayıları: Salt Çoğunluk ve Çift Çoğunluk
Kat malikleri kurulunda karar almak için gerekli olan yeter sayılar, kararın konusuna göre değişir. KMK'da öngörülen iki temel çoğunluk türü vardır:
| Karar Türü | Yeter Sayı (1. Toplantı) | Yeter Sayı (2. Toplantı) | Örnek Karar Konuları |
|---|---|---|---|
| Salt Çoğunluk (Katılanların çoğunluğu) | Toplantıya katılanların yarıdan bir fazlasının oyu | Toplantıya katılanların yarıdan bir fazlasının oyu | Günlük yönetim kararları, küçük onarımlar, rutin harcamalar |
| Çift Çoğunluk (Hem sayı hem arsa payı) | Tüm kat maliklerinin sayıca ve arsa payı bakımından yarıdan bir fazlası | İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda katılanların sayıca ve arsa payı bakımından çoğunluğu | Aidat artışı, büyük onarımlar, ortak alan değişiklikleri, yönetici atama/azil |
| Nitelikli Çoğunluk (4/5) | Tüm kat maliklerinin sayıca ve arsa payı bakımından beşte dördü | Değişmez — ikinci toplantıda da 4/5 çoğunluk aranır | Isı yalıtımı, ortak alanlarda esaslı değişiklik, kat mülkiyetinin sona erdirilmesi |
| Oybirliği | Tüm kat maliklerinin onayı | Değişmez — tüm kat malikleri | Yönetim planı değişikliği, bağımsız bölüm ilavesi, arsa payı değişikliği |
Pratik Bilgi: Apartman kararlarının büyük çoğunluğu çift çoğunlukla alınır. Yönetici seçimi, aidat belirleme, demirbaş alımı gibi kararlarda hem kat maliki sayısı hem de arsa payı çoğunluğu aranır. Birinci toplantıda çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda hazır bulunanların çoğunluğu yeterlidir — ancak ikinci toplantıda alınan kararların geçerli olması için birinci toplantının usulüne uygun şekilde yapılmış olması şarttır.
Karar Defteri Nasıl Tutulur? Adım Adım
Usulüne uygun bir karar defteri tutmak için izlenmesi gereken adımlar şunlardır:
- Defterin Temini: Noterden veya kırtasiyeden "Apartman Karar Defteri" olarak satılan, ciltli ve sayfaları numaralı defter alınır. Her sayfası ardışık numaralı olmalıdır.
- Noter Tasdiki: Defter, kullanılmaya başlanmadan önce noter tarafından tasdik edilmelidir. Noter, defterin her sayfasını mühürler ve ilk sayfaya tasdik şerhi düşer. Tasdik şerhinde; apartmanın adresi, toplam bağımsız bölüm sayısı, yönetici bilgileri ve tasdik tarihi yer alır.
- Toplantı Çağrısı: KMK Madde 29 gereği, toplantıdan en az 15 gün önce tüm kat maliklerine yazılı çağrı gönderilir. Çağrıda gündem maddeleri açıkça belirtilmelidir.
- Toplantı Tutanağının Deftere İşlenmesi: Toplantı bitiminde alınan kararlar, okunaklı bir şekilde ve silinti/kazıntı olmadan deftere yazılır. Her karar maddesi numaralandırılır.
- İmzaların Tamamlanması: Kararlar, toplantıya katılan tüm kat malikleri (veya vekilleri) tarafından imzalanır. Katılmayanların isimleri "katılmadı" notu ile kaydedilir.
- Karşı Oy Şerhi: Karara muhalif kalan kat malikleri, imzalarının yanına "muhalifim" veya karşı oy gerekçelerini yazabilir. Bu, ileride açılacak iptal davaları için önemlidir.
- Saklama: Defter, yönetici tarafından yangın, su baskını ve yetkisiz erişime karşı korunaklı bir yerde saklanır. Talep halinde kat maliklerine inceletilmek zorundadır.
Noter Tasdiki Neden Zorunludur?
Noter tasdiki, karar defterinin resmi belge niteliği kazanması için vazgeçilmezdir. Tasdiksiz bir deftere yazılan kararlar, mahkemeler tarafından "adi belge" olarak değerlendirilir ve ispat gücü oldukça zayıftır. Noter tasdikinin sağladığı avantajlar:
- Defterin hangi tarihte açıldığını ve kaç sayfadan oluştuğunu resmi olarak belgeler.
- Sayfa koparma, sonradan ekleme veya tahrifat yapılmasını önler.
- Yasal denetimlerde ve mahkeme süreçlerinde defterin geçerliliğini tartışmasız kılar.
- Apartmanın banka hesabı açma, kredi kullanma veya resmi kurumlarla işlem yapma süreçlerinde zorunlu belge olarak istenir.
Maliyet Uyarısı: Karar defterini tasdik ettirmemenin cezası doğrudan para cezası olmasa da, usulsüz tutulan defter nedeniyle alınan kararların iptali halinde ortaya çıkan maddi kayıplar çok daha büyük olabilir. Ayrıca KMK Madde 33 kapsamında yöneticinin sorumluluğu doğar.
Örnek Karar Defteri Kaydı
Aşağıda, usulüne uygun tutulmuş bir karar defteri sayfasının nasıl görünmesi gerektiğine dair örnek bir şablon sunuyoruz:
KARAR NO: 2026/03
TOPLANTI TARİHİ: 05.06.2026
TOPLANTI SAATİ: 14:00 — 15:30
TOPLANTI YERİ: Mezitli Mah. 35435 Sok. No:26, Kat:1, Mezitli/MERSİN
GÜNDEM:
1. Açılış ve yoklama
2. Aylık aidatların belirlenmesi
3. Dış cephe boya ihalesinin görüşülmesi
4. Dilek ve temenniler
KATILIMCILAR:
- Daire 1 — Ahmet YILMAZ (Arsa Payı: 120/1000) — İmza
- Daire 2 — Ayşe DEMİR (Arsa Payı: 110/1000) — İmza (Muhalif — Madde 3'e)
- Daire 3 — Mehmet KAYA (Vekil: Av. Ali CAN) (Arsa Payı: 130/1000) — İmza
- Daire 4 — Fatma ŞAHİN (Arsa Payı: 115/1000) — Katılmadı
- Daire 5 — Kemal ÖZTÜRK (Arsa Payı: 125/1000) — İmza
TOPLAM: 5 bağımsız bölüm, toplam arsa payı 600/1000. Toplantıya 4 kat maliki (3 asil, 1 vekil) katılmış olup arsa payı toplamı 475/1000'dir. Çoğunluk sağlanmıştır.
ALINAN KARARLAR:
Karar 1: Aylık aidatın Temmuz 2026'dan itibaren 850 TL olarak belirlenmesine oy birliği ile karar verildi.
Karar 2: Dış cephe boyası için ABC Boya Ltd. Şti.'nin 85.000 TL'lik teklifinin kabulüne 3 kabul, 1 ret (Daire 2) oyu ile karar verildi. Ödemenin 4 eşit taksitle yapılması kararlaştırıldı.
Karar 3: Bir sonraki kat malikleri toplantısının 05.12.2026 tarihinde yapılmasına karar verildi.
TOPLANTI BİTİŞ SAATİ: 15:30
İMZALAR: (Yukarıda katılımcı listesindeki tüm imzalar tamamlanmıştır.)
Yargıtay Kararları Işığında Karar Defteri
Yargıtay'ın karar defterine ilişkin emsal niteliğindeki kararları, uygulamada nelere dikkat edilmesi gerektiğini net şekilde ortaya koymaktadır:
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2015/12893, K. 2016/5542: Noter tasdiki olmayan karar defterine yazılan kararlar hukuken yok hükmündedir. Bu kararlara dayanarak kat maliklerinden aidat tahsil edilemez ve icra takibi başlatılamaz.
- Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/8341, K. 2018/3905: Toplantıda alınan kararların deftere geçirilmemesi veya eksik geçirilmesi halinde, kat malikleri KMK Madde 33 uyarınca yöneticinin azlini talep edebilir. Yönetici, defteri usulüne uygun tutmamakla görevini ihmal etmiş sayılır.
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2014/10276, K. 2015/2187: Karar defterinde silinti, kazıntı veya üzerine yazma yapılmış kararlar, aksi ispat edilene kadar geçersiz kabul edilir. Defterdeki her türlü tahrifat, kararın iptali için yeterli sebeptir.
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/18-944, K. 2019/1307: İmza eksikliği olan kararlar, kat malikleri aleyhine sonuç doğuramaz. Toplantıda hazır bulunup imza atmayan kat malikinin karara onay verdiği varsayılamaz; imza şartı şekil şartıdır ve yokluğu kararı sakatlar.
Dikkat: Yargıtay kararları, karar defterinin şekil şartlarına sıkı sıkıya bağlı olduğunu göstermektedir. En ufak bir usul eksikliği, alınan tüm kararların iptaliyle sonuçlanabilir. Bu nedenle profesyonel destek almak büyük önem taşır.
Dijital Karar Defteri: 7491 Sayılı Kanun ile Gelen Yenilik
2024 yılında yürürlüğe giren 7491 sayılı kanun ile apartman ve site yönetimlerinde önemli bir dijital dönüşüm başladı. Bu kanun, karar defterinin elektronik ortamda tutulmasına olanak tanıyor. Dijital karar defterinin getirdiği yenilikler:
- e-Devlet Entegrasyonu: Dijital karar defteri, e-Devlet altyapısı üzerinden tutulabilmekte ve kat malikleri kararlara elektronik ortamda erişebilmektedir.
- Elektronik İmza: Kat malikleri, e-Devlet kimlik doğrulaması veya mobil imza ile kararları elektronik ortamda onaylayabilmektedir. Bu sayede fiziksel toplantıya katılamayan malikler de karar alma sürecine dahil olabilir.
- Zaman Damgası: Alınan her karar elektronik zaman damgası ile kayıt altına alınmakta, böylece sonradan değişiklik yapılması teknik olarak imkansız hale gelmektedir.
- Noter Entegrasyonu: Dijital defterin noter tasdiki de elektronik ortamda yapılabilmekte, fiziksel noter ziyareti gerekliliği ortadan kalkmaktadır.
- Geçiş Süreci: 7491 sayılı kanun, fiziksel defterden dijital deftere kademeli geçiş öngörmektedir. Mevcut fiziksel defterler geçerliliğini korumakta, ancak yeni açılacak defterler için dijital seçenek teşvik edilmektedir.
EvYönet Dijital Çözüm: 7491 sayılı kanuna uygun dijital karar defteri hizmetimizle; tüm genel kurul sürecini çağrıdan tutanağa, elektronik imzadan e-Devlet entegrasyonuna kadar profesyonel ekibimizle yönetiyoruz. Dijital dönüşüme bizimle adım atın.
Karar Defteri Tutulmazsa Ne Olur?
Karar defterinin hiç tutulmaması veya usulüne uygun tutulmaması ciddi hukuki ve pratik sonuçlar doğurur:
- Kat malikleri kurulunda alınan kararlar hukuken geçersiz sayılabilir ve mahkemede ispatlanamaz.
- Yönetici hakkında KMK Madde 33 gereği azil davası açılabilir ve yönetici tazminat ödemek zorunda kalabilir.
- Apartmanın banka hesabı açma, kredi kullanma, resmi kurumlarla işlem yapma gibi süreçleri tıkanır.
- Kat malikleri arasında aidat ve gider paylaşımı konusunda uzlaşmazlık çıkar, sulh hukuk mahkemelerine taşınan ihtilaflar yıllarca sürebilir.
- Apartman veya sitenin yönetimi fiilen işlemez hale gelir; ortak alanların bakımı, güvenlik ve temizlik hizmetleri aksar.
Sonuç: Karar defteri, bir apartman veya sitenin yasal varlığının ve yönetim düzeninin temel taşıdır. İhmal edilmesi halinde telafisi zor maddi ve hukuki zararlarla karşılaşabilirsiniz. Profesyonel bir yönetim desteği almak, bu riskleri sıfıra indirmenin en etkili yoludur.
EvYönet İletişim: Karar defterinizin usulüne uygun tutulması, noter tasdiki, genel kurul organizasyonu ve dijital deftere geçiş konularında uzman ekibimizle yanınızdayız. Hemen 0540 539 90 90 numaralı telefondan bize ulaşın, ücretsiz danışmanlık hizmetimizden faydalanın.
💬
Ücretsiz Danışmanlık Alın
📱 WhatsApp'tan Yaz
WhatsApp üzerinden hemen yazın, uzman ekibimiz size özel çözüm sunsun.