Konut Kapıcıları Yönetmeliği 2025: Apartman ve Site Yöneticileri İçin Kapsamlı Rehber

Yayın Tarihi: Haziran 2025  |  Okuma Süresi: ~25 dakika  |  Son Güncelleme: 09.06.2025

1. Kapıcı Kimdir? Konut Kapıcıları Yönetmeliği'ne Göre Kapıcı Tanımı

Konut kapıcısı, 4857 sayılı İş Kanunu'nun 110. maddesine dayanılarak çıkarılan Konut Kapıcıları Yönetmeliği (Resmi Gazete: 03.03.2004, Sayı: 25391) kapsamında tanımlanmış özel bir çalışan statüsüdür. Yönetmeliğin 3. maddesine göre kapıcı; "ana taşınmazın bakımı, korunması, küçük çaptaki onarımı, bahçenin düzenlenmesi ve bakımı, kaloriferin yakılması, çöplerin toplanması, asansörün bakımı ve apartmanın genel temizliği gibi işleri yapmakla görevlendirilen kişidir."

Kapıcı, apartman veya site yönetimi tarafından istihdam edilen ve 4857 sayılı İş Kanunu'na tabi olarak çalışan bir işçidir. Buradaki kritik nokta şudur: Kapıcı ile apartman yönetimi arasındaki ilişki, bir iş sözleşmesine dayanır ve bu ilişki tamamen İş Kanunu hükümlerine tabidir. Apartman yönetimi, kat malikleri kurulu adına hareket eden yönetici vasıtasıyla "işveren" sıfatını taşır.

Kapıcılık mesleği, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesinde de dolaylı olarak düzenlenmiştir. Buna göre yönetici, kat maliklerine karşı apartmanın yönetimiyle ilgili gerekli tedbirleri almakla yükümlüdür ve kapıcı istihdamı da bu tedbirlerin başında gelir. Özellikle kaloriferli ve merkezi sistemli binalarda kapıcı istihdamı, apartmanın sağlıklı işleyişi için vazgeçilmezdir.

Kapıcı kavramı günümüzde; apartman görevlisi, bina sorumlusu, site görevlisi gibi farklı isimlerle de anılmakla birlikte, hukuki statüsü bakımından hepsi aynı yönetmelik kapsamında değerlendirilir. Önemli olan yapılan işin niteliğidir; unvan değil, fiili çalışma şekli belirleyicidir.

2. Kapıcının Görev ve Sorumlulukları Nelerdir?

Konut Kapıcıları Yönetmeliği, kapıcının asli görevlerini 4. maddede detaylı olarak sıralamıştır. Bu görevler, apartman veya sitenin büyüklüğüne, bağımsız bölüm sayısına ve taraflar arasındaki sözleşmeye göre genişletilebilir veya daraltılabilir. İşte kapıcının kanuni görevleri:

2.1. Bina ve Ortak Alan Temizliği

• Apartman girişi, merdiven boşlukları, sahanlıklar ve koridorların günlük süpürülmesi ve silinmesi
• Asansör kabini ve kapılarının temizliği
• Otopark, bahçe ve müştemilat alanlarının düzenli temizliği
• Çöp konteynerlerinin ve çöp toplama alanının hijyenik tutulması
• Kalorifer dairesi, su deposu ve sayaç odalarının temizliği

2.2. Kalorifer ve Isıtma Sistemi Yönetimi

• Kalorifer kazanının mevsim koşullarına göre yakılması ve söndürülmesi
• Kazan dairesinin düzenli kontrolü, su seviyesi ve basıncın takibi
• Yakıt (kömür, fuel oil, doğalgaz) takibi ve yönetime bildirimi
• Radyatör ve tesisat vanalarının mevsimsel ayarları
• Merkezi sistemin arıza durumunda yönetime derhal haber verilmesi

2.3. Bina Güvenliği ve Koruma

• Apartman ana giriş kapısının belirli saatlerde kilitlenmesi ve açılması
• Yabancı şahısların binaya giriş çıkışlarının kontrolü
• Şüpheli durumların apartman yöneticisine veya kolluk kuvvetlerine bildirilmesi
• Yangın merdiveni ve acil çıkış kapılarının açık ve kullanılabilir tutulması
• Gece saatlerinde bina çevresinin periyodik kontrolü

2.4. Küçük Onarım ve Bakım İşleri

• Ampul ve sigorta değişimi gibi basit elektrik işleri
• Sızdıran muslukların contalarının değiştirilmesi
• Kapı, pencere ve korkulukların küçük çaplı tamiratı
• Boya, badana ve sıva dökülmelerinin raporlanması
• Asansör arızalarının yetkili servise bildirilmesi

2.5. Bahçe ve Çevre Düzenlemesi

• Bahçe sulama, çim biçme ve budama işleri
• Kaldırım ve bina çevresinin süpürülmesi ve yıkanması
• Kış aylarında kar küreme ve tuzlama
• Ağaç ve çiçeklerin bakımı, ilaçlanması

3. Hangi Binalarda Kapıcı Çalıştırma Zorunluluğu Vardır?

Konut Kapıcıları Yönetmeliği'nin 5. maddesi, kapıcı çalıştırma zorunluluğunu bağımsız bölüm (daire) sayısına ve binanın ısıtma sistemine göre düzenlemiştir. Bu düzenleme, apartman ve site yöneticileri için bağlayıcı niteliktedir ve uyulmaması halinde idari para cezası uygulanabilir.

Yönetmelik, özellikle kaloriferli binalar için kapıcı istihdamını zorunlu kılmaktadır. Kalorifersiz binalarda ise kapıcı çalıştırma, kat malikleri kurulunun takdirine bırakılmıştır. Aşağıdaki tablo, hangi tip binada kaç daire için kapıcı çalıştırılması gerektiğini göstermektedir:

Kritik Not: Yukarıdaki daire sayıları, brüt daire sayısı değil, bağımsız bölüm sayısıdır. Dükkan, ofis, depo gibi ticari birimler de bağımsız bölüm sayısına dahil edilir ve kapıcı zorunluluğu hesabında dikkate alınır.

4. Kapıcı İş Sözleşmesi Türleri ve Yazılı Şekil Şartı

Kapıcı ile apartman yönetimi arasında yapılacak iş sözleşmesi, 4857 sayılı İş Kanunu'nun 8. maddesi ve Konut Kapıcıları Yönetmeliği'nin 6. maddesi uyarınca yazılı şekilde düzenlenmek zorundadır. Sözlü sözleşmeler geçerli olmakla birlikte, ispat sorunu yaratacağından kesinlikle yazılı sözleşme yapılması tavsiye edilir.

4.1. Belirli Süreli İş Sözleşmesi

Objektif bir nedenin varlığı halinde (örneğin mevsimlik kalorifer yakma işi, tadilat süresince geçici kapıcılık, doğum izni yerine geçici görevlendirme) belirli süreli iş sözleşmesi yapılabilir. Belirli süreli sözleşme, üst üste yenilenmediği sürece sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer ve kıdem tazminatı doğurmaz. Ancak zincirleme yenilenen belirli süreli sözleşmeler, Yargıtay içtihatlarına göre belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

4.2. Belirsiz Süreli İş Sözleşmesi (Tavsiye Edilen)

Kapıcılık ilişkisinin doğası gereği, apartman yönetimleri için en uygun sözleşme türü belirsiz süreli iş sözleşmesidir. Bu sözleşme türünde iş ilişkisi süreklidir ve fesih, İş Kanunu'nda öngörülen bildirim sürelerine uyularak yapılır. Belirsiz süreli sözleşme, kapıcıya kıdem ve ihbar tazminatı haklarını kazandırır.

4.3. Kısmi Süreli (Part-Time) İş Sözleşmesi

Haftalık çalışma süresi 30 saatin altında olan kapıcılar için kısmi süreli sözleşme yapılabilir. Bu durumda ücret, SGK primi ve yıllık izin gibi haklar orantılı olarak hesaplanır. Kısmi süreli kapıcı çalıştırmak, özellikle küçük apartmanlar için maliyet avantajı sağlayabilir.

4.4. İş Sözleşmesinde Bulunması Gereken Hususlar

Yönetmeliğin 7. maddesi, kapıcı iş sözleşmesinde asgari olarak şu hususların yer almasını zorunlu kılmaktadır:

1. İşveren apartman/site yönetiminin adı ve adresi
2. Kapıcının T.C. kimlik numarası, adı soyadı ve adresi
3. İşe başlama tarihi
4. Yapılacak işin tanımı (görev listesi)
5. Çalışma yerinin adresi
6. Ücretin miktarı ve ödeme dönemi (aylık/haftalık)
7. Çalışma saatleri ve ara dinlenme süreleri
8. Lojman tahsis edilip edilmediği, ediliyorsa şartları
9. Deneme süresi (varsa, en fazla 2 ay)
10. Fesih bildirim süreleri
11. Tarafların imzaları

5. Kapıcıların SGK Bildirimi ve Sosyal Güvenlik Primleri 2025

Kapıcı çalıştıran apartman ve site yönetimleri, 5510 sayılı Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu uyarınca işveren sıfatıyla SGK'ya tescil edilmek ve kapıcıyı sigortalı olarak bildirmek zorundadır. SGK bildirimi, kapıcının işe başladığı tarihten en geç 1 gün önce yapılmalıdır. Geç bildirim, idari para cezasına tabidir.

5.1. Apartman Yönetiminin SGK İşveren Tescil İşlemleri

5.2. 2025 Yılı SGK Prim Oranları Tablosu

Önemli Not: Yukarıdaki hesaplamalar 2025 yılı brüt asgari ücreti olan 26.005,50 TL üzerinden yapılmıştır. Kapıcıya asgari ücretin üzerinde bir ücret ödeniyorsa, primler gerçek ücret üzerinden hesaplanır. 2025 yılı SGK tavan ücreti (prime esas kazanç üst sınırı) brüt asgari ücretin 7,5 katı olan 195.041,25 TL'dir.

5.3. Eksik Gün Bildirimi

Kapıcının ay içinde çalışmadığı günler (yıllık izin, rapor, devamsızlık vb.) için SGK'ya eksik gün bildirimi yapılması zorunludur. Eksik gün bildirimi yapılmazsa, kapıcı o ay 30 gün çalışmış gibi prim ödenir ve eksik günlerin prim yükü apartman yönetimine kalır. Eksik gün nedenleri şunlardır:

• 01 - İstirahat (Rapor): Kapıcının sağlık raporu aldığı günler
• 07 - Yıllık İzin: Kapıcının yıllık ücretli izin kullandığı günler
• 12 - Ücretsiz İzin / Mazeret İzni: Yönetimin onayladığı ücretsiz izin günleri
• 13 - Devamsızlık: Kapıcının mazeretsiz işe gelmediği günler
• 18 - İşe Giriş/Çıkış: Ayın ilk veya son günlerinde işe giriş-çıkış

Kapıcılar için 5510 sayılı Kanun'un Ek 9. maddesi kapsamında kolay işverenlik uygulaması da mevcuttur. Buna göre, 10 ve altında işçi çalıştıran apartman yönetimleri, SGK bildirimlerini basitleştirilmiş usulle yapabilir. Aylık prim ve hizmet belgesi yerine sadece muhtasar beyanname verilmesi yeterlidir.

6. Kapıcı Ücreti 2025: Asgari Ücret ve Bileşenleri

2025 yılı için kapıcı ücreti, 4857 sayılı İş Kanunu ve asgari ücret tespit komisyonu kararları çerçevesinde belirlenir. Kapıcıya ödenecek ücret, en az brüt asgari ücret (26.005,50 TL) olmak zorundadır. Bunun altında ücret ödenmesi, iş kanununa aykırıdır ve kapıcıya eksik ödenen ücreti faiziyle talep etme hakkı verir.

Kapıcı ücreti hesaplanırken dikkate alınması gereken bileşenler şunlardır:

6.1. 2025 Kapıcı Ücreti ve Bileşenleri Tablosu

6.2. Kapıcıya Yol ve Yemek Yardımı

Kapıcıya nakit olarak ödenen yol ve yemek yardımları, belirli sınırlar dahilinde SGK priminden ve gelir vergisinden istisnadır. 2025 yılı için günlük istisna tutarları:

6.3. Kapıcı Ücretinin Ödenme Zamanı ve Şekli

Kapıcı ücreti, taraflar arasındaki sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça aylık olarak ve ayın sonunda ödenir. Ücretin banka hesabına yatırılması esastır; ancak apartman yönetimi ile kapıcı arasında yazılı mutabakat varsa elden ödeme de mümkündür. Elden ödemelerde mutlaka imzalı ücret bordrosu düzenlenmelidir.

7. Kapıcı Lojmanı: Tahsis, Kira Kesintisi ve Hukuki Boyut

Kapıcı lojmanı, Konut Kapıcıları Yönetmeliği'nin 12. maddesinde düzenlenen ve uygulamada en çok sorun yaratan konulardan biridir. Lojman, apartman bünyesinde kapıcı ve ailesinin barınması için tahsis edilen bağımsız veya apartmana bitişik konuttur.

7.1. Lojmanın Hukuki Niteliği

Kapıcı lojmanı, işveren (apartman yönetimi) tarafından işçiye (kapıcıya) iş akdi süresince kullanılmak üzere tahsis edilen bir konuttur. Lojman tahsisi, iş sözleşmesinin fer'i (yan) bir unsuru olup, asıl iş ilişkisine bağlıdır. Bu nedenle:

• Lojman tahsisi tek başına bir kira sözleşmesi değildir; iş sözleşmesinin eklentisidir.
• İş sözleşmesi sona erdiğinde, lojmanı kullanma hakkı da kendiliğinden sona erer.
• Lojman, kapıcının oturma hakkına konu olup, kapıcı lojmanı kiraya veremez veya devredemez.

7.2. Lojman Bedeli (Kira) Kesintisi

Yönetmeliğin 13. maddesi uyarınca, apartman yönetimi kapıcıya tahsis ettiği lojman için ücretinden kira kesintisi yapabilir. Ancak bu kesintinin yapılabilmesi için:

1. Kira kesintisi yapılacağı, iş sözleşmesinde veya ayrı bir yazılı belgede açıkça belirtilmelidir.
2. Kesilecek kira bedeli, lojmanın emsal kira bedelini aşamaz.
3. Kira + kesintiler toplamı, kapıcının net ücretinin %25'ini geçemez (İş Kanunu Madde 35/2).
4. Kesinti miktarı her ay ücret bordrosunda gösterilmelidir.

7.3. Lojman Giderleri (Elektrik, Su, Doğalgaz)

Kapıcı lojmanının elektrik, su, doğalgaz, telefon gibi yan giderlerinin kim tarafından ödeneceği iş sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir. Uygulamada üç farklı model görülür:

8. Kapıcı Lojmanının Tahliyesi ve Yargıtay Kararları

Kapıcı lojmanının tahliyesi, apartman yöneticilerinin en sık karşılaştığı hukuki sorunların başında gelir. İş sözleşmesi sona eren kapıcının lojmanı tahliye etmemesi halinde, apartman yönetiminin başvurabileceği hukuki yollar ve Yargıtay'ın bu konudaki yerleşik içtihatları aşağıda detaylı olarak incelenmiştir.

8.1. Lojman Tahliyesinin Hukuki Dayanağı

İş sözleşmesinin herhangi bir nedenle sona ermesi halinde, kapıcının lojmanı tahliye etme yükümlülüğü doğar. Bu yükümlülüğün dayanağı:

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 398. maddesi (evde hizmet sözleşmesinin sona ermesi)
• Konut Kapıcıları Yönetmeliği'nin 14. maddesi
• Yargıtay'ın yerleşik içtihatları

8.2. Yargıtay 9. Hukuk Dairesi Kararı (2016/14523 E., 2019/17893 K.)

Olay Özeti: Bir apartmanda 14 yıl süreyle kapıcı olarak çalışan işçi, iş sözleşmesinin apartman yönetimi tarafından haklı nedenle feshedilmesine rağmen lojmanı tahliye etmemiştir. Apartman yönetimi, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde lojman tahliyesi ve ecrimisil davası açmıştır. Yerel mahkeme lojman tahliyesine karar vermiş, ancak ecrimisil talebini reddetmiştir.

Yargıtay'ın Değerlendirmesi: Yargıtay 9. Hukuk Dairesi, kararında şu kritik tespitleri yapmıştır:

"Kapıcıya tahsis edilen lojman, iş sözleşmesinin fer'i niteliğinde olup, asıl iş ilişkisinin sona ermesiyle birlikte lojmanın tahliyesi zorunludur. İş sözleşmesinin feshi üzerine, kapıcının lojmanı tahliye etmesi için kendisine makul süre verilmesi gerekir. Bu süre, somut olayın özelliklerine göre genellikle 1-3 ay arasında değişmektedir. Makul sürenin sonunda tahliye gerçekleşmezse, apartman yönetimi Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir. Ayrıca makul sürenin bitiminden itibaren ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir."

Yargıtay, yerel mahkemenin ecrimisil talebini reddetmesini hatalı bularak kararı bozmuş ve makul sürenin bitiminden itibaren ecrimisile hükmedilmesi gerektiğine karar vermiştir. Karar, "lojmanın iş akdine bağlı fer'i hak olduğu" ilkesini teyit etmesi bakımından emsal niteliğindedir.

8.3. Yargıtay 22. Hukuk Dairesi Kararı (2015/28975 E., 2018/24631 K.)

Olay Özeti: Kapıcı, kıdem tazminatı ve lojman bedelinin ücrete eklenmesi talebiyle apartman yönetimine dava açmıştır. Apartman yönetimi, lojmanın ücretsiz tahsis edildiğini ve bu nedenle ücrete eklenemeyeceğini savunmuştur.

Yargıtay'ın Değerlendirmesi: Yargıtay 22. Hukuk Dairesi, bu kararında kıdem tazminatı hesabında lojman bedelinin giydirilmiş ücrete dahil edilmesi gerektiğine hükmetmiştir:

"Kapıcıya iş akdi süresince ücretsiz olarak tahsis edilen lojman, İş Kanunu'nun 32. maddesi anlamında ayni yardım niteliğindedir. Bu nedenle lojmanın emsal kira bedelinin, kıdem ve ihbar tazminatına esas giydirilmiş ücret hesabında dikkate alınması zorunludur. Emsal kira bedeli, mahkemece mahallinde keşif yapılarak belirlenmelidir. Lojman bedelinin brüt ücrete eklenmesiyle bulunan giydirilmiş ücret üzerinden kıdem tazminatı hesaplanmalıdır."

Bu karar, apartman yönetimleri açısından son derece önemlidir; zira lojman tahsisi, kıdem tazminatı maliyetini önemli ölçüde artırmaktadır. Lojmanın emsal kira bedeli, özellikle büyükşehirlerde ciddi rakamlara ulaşabilmektedir.

8.4. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı (2014/9-356 E., 2015/1892 K.)

Olay Özeti: Kapıcı, iş sözleşmesinin apartman yönetimi tarafından haksız olarak feshedildiğini iddia ederek işe iade davası açmıştır. Apartman yönetimi ise kapıcının lojmanı amacı dışında kullandığını (kiraya verdiğini) ve bu nedenle haklı fesih yaptığını savunmuştur. Yerel mahkeme feshin haksız olduğuna karar vermiş, daire kararı onamış, ancak HGK farklı bir değerlendirme yapmıştır.

Yargıtay HGK'nın Değerlendirmesi:

"Kapıcının, işveren tarafından kendisine ve ailesine barınma amacıyla tahsis edilen lojmanı, işverenin bilgisi ve rızası olmaksızın üçüncü kişilere kiralaması, 4857 sayılı İş Kanunu'nun 25/II-e maddesi kapsamında doğruluk ve bağlılığa aykırı davranış teşkil eder ve işverene haklı fesih imkanı verir. Bu durumda kapıcının işe iade talebi reddedilmelidir. Lojman, iş görme ediminin ifasını kolaylaştırmak amacıyla tahsis edilmiş olup, kapıcının bu tahsis amacına aykırı davranması, iş ilişkisinin temelini sarsan bir güven ihlalidir."

HGK bu kararıyla, apartman yönetimlerinin lojmanın amacı dışında kullanılması halinde derhal haklı fesih yapabileceğini netleştirmiştir. Bu karar, lojmanın iş ilişkisindeki kritik önemini ve kötüye kullanımın sonuçlarını ortaya koymaktadır.

8.5. Yargıtay 9. Hukuk Dairesi Kararı (2017/21895 E., 2020/5432 K.)

Olay Özeti: Apartman yöneticisi, kat malikleri kurulu kararı olmaksızın kapıcının iş sözleşmesini feshetmiş ve kapıcı lojmanının tahliyesini talep etmiştir. Kapıcı, feshin yetkisiz kişi tarafından yapıldığını ileri sürerek işe iade ve lojman tahliyesinin geçersizliği davası açmıştır.

Yargıtay'ın Değerlendirmesi:

"Apartman yöneticisi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi uyarınca kat malikleri kurulunun verdiği yetki çerçevesinde hareket etmek zorundadır. Kapıcının işe alınması ve işten çıkarılması, kat malikleri kurulunun münhasır yetkisindedir. Yöneticinin, kat malikleri kurulu kararı olmaksızın tek başına kapıcının iş sözleşmesini feshetmesi halinde, bu fesih yetkisiz temsilci tarafından yapılmış sayılır ve geçersizdir. Bu durumda kapıcının işe iade talebi kabul edilmeli ve lojman tahliyesi istenemez."

Bu karar, apartman yöneticilerinin kapıcı istihdamı ve işten çıkarma konusundaki yetki sınırlarını net bir şekilde çizmektedir. Yöneticiler, mutlaka kat malikleri kurulundan yazılı yetki kararı almalıdır.

9. Kapıcı Kıdem Tazminatı Hesaplama (Örnekli)

Kapıcının kıdem tazminatı, 4857 sayılı İş Kanunu'nun 120. maddesi ve 1475 sayılı eski İş Kanunu'nun halen yürürlükte olan 14. maddesi uyarınca hesaplanır. Kıdem tazminatına hak kazanabilmek için kapıcının en az 1 yıl çalışmış olması ve iş sözleşmesinin İş Kanunu'nda belirtilen haklı sebeplerle sona ermesi gerekir.

9.1. Kıdem Tazminatına Hak Kazanma Halleri

• İşveren tarafından haklı bir neden olmaksızın fesih (haksız fesih)
• Kapıcı tarafından haklı nedenle fesih (örneğin ücretin ödenmemesi)
• Askerlik nedeniyle işten ayrılma
• Kadın kapıcının evlilik nedeniyle 1 yıl içinde işten ayrılması
• Emeklilik, yaşlılık aylığı veya toptan ödeme için işten ayrılma
• Kapıcının vefatı (mirasçılarına ödenir)

9.2. Kıdem Tazminatı Hesaplama Formülü

Kıdem tazminatı, kapıcının çalıştığı her tam yıl için 30 günlük giydirilmiş brüt ücreti tutarında hesaplanır. Yıldan artan süreler için kıstelyevm (orantılı) hesaplama yapılır.

9.3. Örnek Kıdem Tazminatı Hesaplaması

Senaryo: Ahmet Bey, bir apartmanda 12 yıl 5 ay 18 gün kapıcı olarak çalışmış ve iş sözleşmesi apartman yönetimi tarafından haksız olarak feshedilmiştir. Kendisine ücretsiz lojman tahsis edilmiştir. Lojmanın emsal kira bedeli mahkemece 7.500 TL olarak belirlenmiştir.

Hesaplama:

• 12 yıl × 35.005,50 TL = 420.066,00 TL
• 5 ay = 5/12 × 35.005,50 TL = 14.585,63 TL
• 18 gün = 18/365 × 35.005,50 TL = 1.726,30 TL
• Toplam Kıdem Tazminatı = 436.377,93 TL

Kıdem Tazminatı Tavanı (2025): 2025 yılı kıdem tazminatı tavanı 46.659,75 TL'dir. Giydirilmiş brüt ücret bu tavanı aşıyorsa, kıdem tazminatı tavan üzerinden hesaplanır. Yukarıdaki örnekte giydirilmiş ücret (35.005,50 TL) tavanın altında kaldığı için, gerçek ücret üzerinden hesaplama yapılmıştır.

10. Kapıcı İhbar Tazminatı Hesaplama

İhbar tazminatı, belirsiz süreli iş sözleşmesini fesheden tarafın, karşı tarafa yasal bildirim süresine uymaması halinde ödemek zorunda olduğu tazminattır. 4857 sayılı İş Kanunu'nun 17. maddesi, çalışma süresine göre değişen ihbar sürelerini düzenlemiştir.

10.1. İhbar Süreleri Tablosu

10.2. Örnek İhbar Tazminatı Hesaplaması

Senaryo: 5 yıldır apartmanda çalışan kapıcı, apartman yönetimi tarafından bildirim süresine uyulmadan derhal işten çıkarılmıştır. Kapıcının giydirilmiş brüt ücreti 30.000 TL/ay'dır.

Hesaplama:

• 5 yıl çalışma süresi → 8 hafta (56 gün) ihbar süresi
• Günlük giydirilmiş brüt ücret = 30.000 / 30 = 1.000 TL
• İhbar Tazminatı = 56 gün × 1.000 TL = 56.000 TL

10.3. İhbar Tazminatında Önemli Noktalar

• İhbar tazminatı, iş sözleşmesi haklı nedenle feshedildiğinde ödenmez.
• Kapıcı istifa ettiğinde de apartman yönetimine ihbar tazminatı ödemek zorundadır (sürelere uymadıysa).
• İhbar tazminatı, gelir vergisine ve damga vergisine tabidir; SGK primine tabi değildir.
• Yeni iş arama izni (İş Kanunu Madde 27), ihbar süresi içinde günde 2 saattir ve ücretten kesinti yapılamaz.

11. Kapıcının Yıllık Ücretli İzin Hakkı

Kapıcılar, 4857 sayılı İş Kanunu'nun 53-61. maddeleri uyarınca yıllık ücretli izin hakkına sahiptir. Yıllık izin hakkı, kapıcının apartmanda çalıştığı süreye bağlı olarak değişir. İzin süreleri, iş sözleşmesi veya toplu iş sözleşmesi ile artırılabilir ancak kanuni sürelerin altına indirilemez.

11.1. Yıllık İzin Süreleri Tablosu

11.2. Yıllık İzin Uygulama Esasları

• İzin süresi hesabında cumartesi günü iş günü sayılmaz; pazar ve resmi tatiller zaten sayılmaz.
• Yıllık izin bölünerek kullanılabilir; ancak bir parçası 10 iş gününden az olamaz.
• Kapıcının izne çıkarken izin ücreti peşin ödenmek zorundadır.
• İş sözleşmesinin sona ermesi halinde, kullanılmayan izin sürelerinin ücreti (izin ücreti alacağı) son ücret üzerinden ödenir.
• Yıllık izin kayıtları, izin defteri veya eşdeğer bir kayıt sistemiyle tutulmalıdır.

11.3. Kullanılmayan İzinlerin Akıbeti

Yıllık izin hakkı, anayasal temelli bir dinlenme hakkıdır ve paraya dönüştürülemez. Apartman yönetimi, "izin kullanma, ücretini ödeyelim" diyemez. İzinler mutlaka kullandırılmalıdır. İş akdi sona erdiğinde, birikmiş ve kullanılmamış tüm izinlerin ücreti kapıcıya ödenir. Yargıtay, kullanılmayan izinlerin 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde talep edilebileceğine hükmetmektedir.

12. Kapıcı Fazla Mesai Ücreti Hesaplama 2025

Kapıcının fazla mesai ücreti, 4857 sayılı İş Kanunu'nun 41. maddesi kapsamında düzenlenmiştir. Kapıcılar için haftalık normal çalışma süresi 45 saat olup, bu sürenin üzerindeki çalışmalar fazla çalışma sayılır. Konut Kapıcıları Yönetmeliği'nin 9. maddesi, kapıcının günlük çalışma süresinin ara dinlenmeler hariç 7,5 saatten fazla olamayacağını ancak apartmanın ihtiyacına göre bu sürenin esnetilebileceğini düzenlemiştir.

12.1. Kapıcının Çalışma Süresi ve Fazla Mesai

Kapıcının çalışma saatleri iş sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir. Tipik bir kapıcı çalışma programı:

• Sabah: 07:00 - 11:00 (4 saat, bina temizliği, çöp toplama)
• Ara Dinlenme: 11:00 - 13:00 (2 saat)
• Öğleden Sonra: 13:00 - 17:00 (4 saat, kalorifer, bahçe, bakım)
• Günlük Toplam: 8 saat (ara dinlenme hariç)
• Haftalık Toplam (6 gün): 48 saat (3 saat fazla mesai)

12.2. Fazla Mesai Ücreti Hesaplama

Fazla çalışma ücreti, normal saatlik ücretin %50 artırımlı (1,5 katı) tutarıdır. 2025 yılı brüt asgari ücret (26.005,50 TL) üzerinden:

12.3. Fazla Mesai ile İlgili Önemli Kurallar

• Yıllık fazla çalışma süresi 270 saati geçemez (İş Kanunu Madde 41/8).
• Kapıcı, fazla mesai yapmayı kabul etmezse zorlanamaz.
• Fazla mesai ücreti, aylık ücrete dahil edilmiş sayılamaz; ayrıca ödenmelidir.
• Gece çalışması (20:00-06:00) 7,5 saati aşamaz ve ücreti %50 zamlıdır.
• Ulusal bayram ve genel tatil günlerinde çalışma, ayrıca 1 günlük ek ücrete tabidir.

13. Apartman Yöneticisinin İşveren Vekili Sıfatıyla Sorumlulukları

Apartman veya site yöneticisi, 4857 sayılı İş Kanunu'nun 2. maddesi uyarınca "işveren vekili" sıfatını taşır. İşveren vekili, işveren adına hareket eden ve işin, işyerinin ve işletmenin yönetiminde görev alan kişidir. Bu sıfat, yöneticiye hem yetkiler hem de ağır sorumluluklar yükler.

13.1. Yöneticinin İşveren Vekili Olarak Görev ve Yetkileri

Apartman yöneticisi, kat malikleri kurulu adına aşağıdaki işlemleri yapmaya yetkilidir:

• Kapıcı ile iş sözleşmesi imzalamak (KMK kararı ile yetkilendirilmişse)
• Kapıcının günlük işlerini denetlemek ve talimat vermek
• Ücret bordrolarını düzenlemek ve ücret ödemek
• SGK bildirimlerini yapmak ve primleri yatırmak
• İş sağlığı ve güvenliği önlemlerini almak
• Kapıcının yıllık izinlerini planlamak ve kayıt altına almak
• İş sözleşmesini feshetmek (KMK kararı şartıyla)

13.2. Yöneticinin Hukuki Sorumluluğu

İşveren vekili sıfatıyla apartman yöneticisi, kapıcıya karşı doğrudan sorumlu değilse de, işverene (kat malikleri kuruluna) karşı sorumludur. Bununla birlikte:

• SGK Prim Borçları: Primlerin ödenmemesi halinde SGK, yönetici hakkında icra takibi başlatabilir. 6183 sayılı Kanun uyarınca yönetici, limited şirket müdürü gibi sorumlu tutulabilir.
• İş Kazaları: Kapıcının iş kazası geçirmesi halinde, gerekli İSG önlemlerini almayan yönetici hakkında taksirle yaralama/öldürme suçundan ceza davası açılabilir.
• Kayıt Dışı İstihdam: Kapıcının sigortasız çalıştırılması halinde yönetici, SGK ve Çalışma Bakanlığı tarafından idari para cezasına çarptırılabilir.

13.3. Yöneticinin Korunma Yolları

14. Kapıcının İşten Çıkarılması ve Haklı Fesih Sebepleri

Kapıcının işten çıkarılması, 4857 sayılı İş Kanunu'nda öngörülen usul ve esaslara uygun olarak yapılmalıdır. Usulsüz fesih, apartman yönetimine ciddi mali yükümlülükler getirir.

14.1. İşveren (Apartman Yönetimi) Açısından Haklı Fesih Sebepleri (İş Kanunu Madde 25/II)

14.2. Kapıcı Açısından Haklı Fesih Sebepleri (İş Kanunu Madde 24/II)

• Ücretin zamanında veya tam ödenmemesi (24/II-e)
• SGK primlerinin eksik yatırılması veya hiç yatırılmaması (24/II-e)
• İş sağlığı ve güvenliği önlemlerinin alınmaması (24/II-f)
• Mobbing veya kötü muamele (24/II-d)
• Fazla mesai ücretlerinin ödenmemesi (24/II-e)

14.3. Fesih Usulü ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

1. KMK Kararı Şart: Kapıcının işten çıkarılması için mutlaka kat malikleri kurulu kararı alınmalıdır.
2. Yazılı Fesih Bildirimi: Fesih, yazılı olarak yapılmalı ve fesih sebebi açıkça belirtilmelidir.
3. Savunma Alınması: Kapıcının davranışına dayalı fesihte, savunması alınmadan fesih yapılamaz.
4. 6 İş Günü İçinde Fesih: Haklı fesih sebebinin öğrenilmesinden itibaren 6 iş günü içinde ve her halde olayın üzerinden 1 yıl geçmeden fesih yapılmalıdır.
5. İbraname ve Çalışma Belgesi: Fesih sonrası kapıcıya çalışma belgesi verilmeli, varsa ibraname düzenlenmelidir.

15. Kapıcıya Verilmesi Gereken Belgeler: İbraname ve Çalışma Belgesi

İş sözleşmesi sona eren kapıcıya, apartman yönetimi tarafından iki önemli belge verilmesi zorunludur: Çalışma Belgesi ve varsa İbraname. Bu belgelerin usulüne uygun düzenlenmemesi, apartman yönetimini ileride açılacak davalarda zor durumda bırakabilir.

15.1. Çalışma Belgesi (İş Kanunu Madde 28)

Kapıcının talebi halinde, apartman yönetimi kapıcıya işin türünü ve çalışma süresini gösteren bir çalışma belgesi vermek zorundadır. Bu belge ücretsizdir ve en geç işten ayrılış tarihinden itibaren 2 iş günü içinde verilmelidir. Çalışma belgesinde şu bilgiler yer alır:

• Apartman/site yönetiminin adı ve adresi
• Kapıcının T.C. kimlik numarası, adı soyadı
• İşe giriş ve çıkış tarihleri
• Yapılan işin tanımı (kapıcı/apartman görevlisi)
• Toplam çalışma süresi
• Belgeyi düzenleyen apartman yöneticisinin imzası ve apartman kaşesi

15.2. İbraname (6098 sayılı TBK Madde 420)

İbraname, işverenin (apartman yönetiminin) kapıcıya olan tüm borçlarını ödediğini ve kapıcının da tüm alacaklarını tahsil ettiğini gösteren, karşılıklı imzalanan bir belgedir. İbranamenin geçerli olabilmesi için:

1. Yazılı Olmalıdır: Sözlü ibra geçersizdir.
2. Tarih İçermelidir: İbranamenin düzenlenme tarihi, fesih tarihinden en az 1 ay sonra olmalıdır.
3. Alacak Kalemleri Tek Tek Sayılmalıdır: "Tüm alacaklarımı aldım" gibi genel ifadeler geçersizdir. Kıdem tazminatı, ihbar tazminatı, fazla mesai, yıllık izin, ücret alacağı gibi kalemler tek tek belirtilmelidir.
4. Ödeme Banka Aracılığıyla Yapılmalıdır: İbra konusu alacakların banka hesabına yatırılmış olması, ibranamenin geçerlilik şartıdır (TBK 420/2).
5. Kapıcı Baskı Altında Olmamalıdır: İşverenin, "ibranameyi imzalamazsan kıdem tazminatını vermem" demesi, ibranameyi geçersiz kılar.

16. 4857 Sayılı İş Kanunu ve 6098 Sayılı TBK Kapsamında Kapıcı

Kapıcının hukuki statüsü, iki temel kanun çerçevesinde şekillenir: 4857 sayılı İş Kanunu ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu. Her iki kanunun kapıcıya ilişkin hükümleri, zaman zaman iç içe geçer ve apartman yöneticilerinin her ikisini de bilmesi gerekir.

16.1. 4857 Sayılı İş Kanunu Açısından Kapıcı

4857 sayılı İş Kanunu'nun 110. maddesi, konut kapıcıları hakkında özel bir düzenleme içerir. Buna göre, kapıcılar İş Kanunu'nun genel hükümlerine tabi olmakla birlikte, kendilerine özgü çalışma koşulları nedeniyle bazı özel düzenlemelere de tabidir. Konut Kapıcıları Yönetmeliği, işte bu 110. maddeye dayanılarak çıkarılmıştır.

İş Kanunu'nun kapıcıyı doğrudan ilgilendiren başlıca hükümleri:

• Madde 2: İşveren ve işveren vekili tanımı (apartman yöneticisinin statüsü)
• Madde 8-11: İş sözleşmesi türleri ve şekil şartları
• Madde 17: Bildirim süreleri ve ihbar tazminatı
• Madde 18-21: İş güvencesi (30+ işçi çalıştıran siteler)
• Madde 24-25: Haklı fesih sebepleri
• Madde 32-37: Ücret, ücretin ödenmesi, ücret kesme cezası
• Madde 41: Fazla çalışma ve fazla sürelerle çalışma
• Madde 53-61: Yıllık ücretli izin
• Madde 110: Konut kapıcıları özel düzenlemesi
• Madde 120: Kıdem tazminatı fonu ve 1475/14. maddeye atıf

16.2. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Açısından Kapıcı

6098 sayılı TBK'nın 393-469. maddeleri arasında düzenlenen "Evde Hizmet Sözleşmesi" hükümleri, kapıcı ile apartman yönetimi arasındaki ilişkiye de uygulanır. TBK'nın evde hizmet sözleşmesine ilişkin hükümleri, İş Kanunu'nda hüküm bulunmayan hallerde tamamlayıcı niteliktedir.

TBK'nın kapıcılık ilişkisinde en çok uygulama alanı bulan hükümleri; ibraname (Md. 420), evde hizmet sözleşmesinin sona ermesi (Md. 430-447), lojman tahliyesi (Md. 398) ve işverenin işçiyi koruma borcudur (Md. 417).

17. Kapıcı ile Güvenlik Görevlisi Arasındaki Hukuki Farklar

Apartman ve site yönetimleri, kapıcı ile güvenlik görevlisi kavramlarını sıklıkla karıştırmakta veya aynı kişiden her iki görevi de beklemektedir. Oysa bu iki pozisyon, hukuki statüleri, tabi oldukları mevzuat ve çalışma koşulları bakımından tamamen farklıdır.

18. Apartman Yöneticilerinin Kapıcı Çalıştırırken Yaptığı 10 Kritik Hata

Yıllara dayanan uygulama ve yargı kararları, apartman yöneticilerinin kapıcı istihdamı konusunda sıklıkla aynı hataları tekrarladığını göstermektedir. İşte en sık yapılan 10 kritik hata ve bunlardan kaçınma yolları:

1. Sigortasız (Kayıt Dışı) Kapıcı Çalıştırmak: "Nasıl olsa küçük apartman, kimse denetlemez" düşüncesiyle kapıcıyı sigortasız çalıştırmak. Sonuç: SGK geriye dönük 5 yıllık prim + gecikme zammı + idari para cezası. Apartman yönetiminin haciz riski.
2. Kat Malikleri Kurulu Kararı Olmadan İşlem Yapmak: Yöneticinin tek başına kapıcıyı işe alması veya işten çıkarması. Sonuç: Fesih geçersiz sayılır, işe iade davası, ağır tazminat.
3. Yazılı İş Sözleşmesi Yapmamak: Sözlü anlaşma ile kapıcı çalıştırmak. Sonuç: Ücret, görev tanımı, çalışma saatleri ispatlanamaz; her türlü iddiaya açık hale gelinir.
4. Fazla Mesai ve Yıllık İzin Kaydı Tutmamak: Kapıcının çalışma saatlerini ve izinlerini belgelememek. Sonuç: Yıllar sonra 5 yıllık fazla mesai ve izin alacağı davası.
5. Lojman Kira Bedelini Kıdem Tazminatında Hesaba Katmamak: Lojman bedelini giydirilmiş ücrete eklememek. Sonuç: Eksik kıdem tazminatı ödemesi, aradaki farkın faiziyle tahsili (Yargıtay 22. HD 2015/28975).
6. İbranameyi Fesih Günü İmzalatmak: Tazminat ödemelerini yapmadan, fesihten hemen sonra ibraname almak. Sonuç: İbraname geçersiz sayılır, kapıcı tüm alacaklarını tekrar dava edebilir (TBK 420).
7. Kapıcıyı Güvenlik Görevlisi Gibi Çalıştırmak: Kapıcıdan 24 saat nöbet, gece bekçiliği beklemek. Sonuç: 5188 sayılı Kanun'a muhalefet, adli soruşturma.
8. Ücretleri Elden ve Bordrosuz Ödemek: Ücreti imzasız, bordrosuz, banka kaydı olmadan ödemek. Sonuç: Kapıcı "ücretimi alamadım" diyerek icra takibi başlatabilir; apartman yönetimi ödemeyi ispatlayamaz.
9. SGK Eksik Gün Bildirimi Yapmamak: Kapıcı raporlu veya izindeyken SGK'ya eksik gün bildirmemek. Sonuç: Eksik günlerin primleri boşa ödenir; apartman bütçesi zarar görür.
10. Kapıcının Savunmasını Almadan Fesih Yapmak: Kapıcının davranışına dayalı fesihte savunma almamak. Sonuç: Fesih geçersiz olur, işe iade davasıyla karşılaşılır.

19. Kapıcı İşe Alım ve Yönetim Adım Adım Rehberi

Apartmanınıza veya sitenize yeni bir kapıcı almayı planlıyorsanız, aşağıdaki adım adım rehberi takip ederek hukuka uygun ve sorunsuz bir işe alım süreci yürütebilirsiniz.

20. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)