Kimler Apartman Yöneticisi Olamaz? — Yasal Şartlar, Engeller ve Doğru Bilinen Yanlışlar

"Kimler apartman yöneticisi olamaz?" sorusu aslında "kimler yönetici olabilir?" sorusundan daha kritik. Çünkü yanlış kişiyi yönetici seçmek, apartman için tam bir kabusa dönüşebilir. Hele hele usulsüz yönetici seçimi yapıldıysa ve sonradan fark edildiyse, geçmişte alınan tüm kararlar tartışmalı hale gelebilir. Gelin 2025 yılı itibarıyla apartman yöneticisi olma şartlarını ve olamayacak kişileri net bir şekilde inceleyelim.

Apartman Yöneticisi Olmak İçin Gerekli Şartlar

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi, apartman yöneticisi olma şartlarını düzenler:

Kesinlikle Apartman Yöneticisi Olamayacak Kişiler

İşte apartman yöneticisi olamayacak kişilerin tam listesi:

1. 18 yaşından küçükler — Medeni hakları kullanma ehliyeti yoktur.
2. Kısıtlılar — Mahkeme kararıyla kısıtlanmış kişiler (akıl hastalığı, bunama vb.) yönetici olamaz.
3. Yüz kızartıcı suçtan mahkum olanlar — Zimmet, dolandırıcılık, hırsızlık, güveni kötüye kullanma gibi suçlardan hüküm giyenler.
4. Aynı apartmanda oturmayan malik — Kat maliki olsa bile binada oturmuyorsa, yönetici seçilebilir ancak uygulamada sorun çıkarabilir.
5. Kamu görevlileri (bazı durumlarda) — Memurların ticari faaliyet yasağı kapsamında profesyonel yöneticilik yapması sınırlıdır.

Kiracı Apartman Yöneticisi Olabilir Mi?

Bu çok sorulan bir soru. Kısa cevap: Evet, kiracı yönetici olabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yöneticinin kat maliki olması şartı yoktur. Ancak bir şartla: Kat malikleri kurulunun bu yönde karar alması ve karar defterine yazması gerekir.

Aynı durum "kiracı site yöneticisi olabilir mi" sorusu için de geçerli. Site yönetiminde de kiracı, kat malikleri kurulu kararıyla yönetici seçilebilir. Ama pratikte çoğu site yönetimi, malik olmayan kişileri yönetici yapmaktan kaçınır. Çünkü kiracı yarın taşınırsa site yöneticisiz kalır.

Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir?

Apartman yöneticisi seçimi şu adımlarla yapılır:

1. Kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır (en az 15 gün önceden tebligat).
2. Toplantıda adaylar belirlenir.
3. Salt çoğunlukla (hem sayı hem arsa payı bakımından yarıdan bir fazlası) yönetici seçilir.
4. Apartman karar defteri yönetici seçimi kaydı işlenir ve imzalanır.
5. Apartman karar defteri noter onayı yapılır (bankada hesap açmak ve resmi işlemler için gerekli).

Usulsüz Yönetici Seçimi — Sonuçları Ne Olur?

Usulsüz yönetici seçimi, KMK'nın öngördüğü usule uyulmadan yapılan seçimdir. Örneğin toplantı çağrısı yapılmadan, yeterli çoğunluk sağlanmadan veya apartman karar defterine işlenmeden yapılan seçimler usulsüzdür.

Usulsüz seçimin sonuçları:

• Yöneticinin yaptığı işlemler iptal edilebilir.
• Aidat kararları geçersiz sayılabilir.
• Banka hesabındaki işlemler sorgulanabilir.
• Eski apartman yöneticisine dava açılması gündeme gelebilir.

Apartman Yöneticisi Olmak İstemiyorum — Ne Yapmalı?

Seçildiniz ama yönetici olmak istemiyorsunuz. Haklısınız da; apartman yönetimi ciddi sorumluluk isteyen, çoğu zaman nankör bir iş. Yapmanız gerekenler:

1. İstifa dilekçesi yazıp kat maliklerine tebliğ edin.
2. Kat malikleri kurulunun toplanmasını talep edin.
3. Yerine yenisi seçilene kadar göreve devam edin (yasal zorunluluk).
4. Profesyonel bir yönetim şirketi önerin — böylece kimse zorla yönetici yapılmaz.