Apartman ve Site Yönetiminde Hukuki Destek

Apartman yönetiminin en yorucu ama en önemli yanı hukuki işlerdir. Bir komşu üç aydır aidat ödemez, kiracı çıkarken borcunu üstüne bırakır, genel kurulda toplantı yeter sayısı bir türlü tutmaz. Bu işlerle uğraşacak ne zamanınız ne de çoğu zaman bilginiz olur. EvYönet olarak bu yükü sizin yerinize biz taşıyoruz. Bünyemizde kendi hukuk departmanımız var; aidattan icra takibine, ihtarnameden genel kurul kararlarının uygulanmasına kadar her adımı biz yürütüyoruz. Üstelik bunun için sizden ek bir ücret istemiyoruz.

Neden Kendi Hukuk Departmanımız Var?

Mersin'de birçok apartman, hukuki bir sorun çıktığında dışarıdan avukat arar. Avukatı bulursunuz, dosyayı açtırırsınız, süreç uzar ve her adım için ayrı bir fatura gelir. Biz bu yolu hiç sevmedik. O yüzden daha işin başında karar verdik: hukuk işlerini dışarıya bırakmayalım, kendi ekibimizi kuralım. EvYönet bünyesinde çalışan avukatlarımız ve hukuk ekibimiz, yönettiğimiz her apartman ve site için sürekli hazır bekler.

Bu size üç şey kazandırır. Birincisi hız: Bir dosya açacaksak o gün açarız, haftalarca beklemezsiniz. İkincisi maliyet: Dışarıdan avukat tuttuğunuzda ihtarname ayrı, icra dosyası ayrı, duruşma ayrı para tutar. Bizde ise hukuki destek yönetim hizmetinin içinde gelir. Üçüncüsü de güven: Ekibimiz binanızı, komşularınızı ve yönetim planınızı yakından tanır; konuya sıfırdan başlamaz.

Aradaki farkı somut görmek için şu tabloya bakın:

Aidat Borçlarında İcra Takibi Nasıl İşler?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi çok açıktır: Her kat maliki, ortak giderlere ve avans payına katılmak zorundadır. Ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder. Yani aidat borcu "sonra öderim" denip geçiştirilecek bir mesele değildir; kanun, borcun üstüne her ay faiz de koyar.

Gecikme tazminatı kafa karıştırmasın, küçük bir hesap yapalım. Aylık aidatı 800 lira olan bir daire sahibi üç ay ödeme yapmazsa, yalnızca 2.400 lira anapara değil, üstüne her ay için yüzde beş gecikme tazminatı da öder. Borç, aylar geçtikçe katlanarak büyür. Erdemli'de yazlık evi olan bir mal sahibi için bu tablo daha da kritiktir; siteye yalnızca yazın gelir, aidatı da o yüzden ödemez, ama kanun tatil yapmaz. Gecikme tazminatı kış aylarında da işlemeye devam eder.

Erdemli'deki bir sitede başımıza gelen olayı anlatayım. Bir daire sahibi sekiz ay boyunca aidat ödemedi. Apartman yöneticisi komşusuyla karşı karşıya gelmek istemedi, "nasıl olsa bir gün öder" diye bekledi. Bize ulaştıklarında borç, gecikme tazminatıyla birlikte ciddi bir rakama ulaşmıştı. Önce ihtarname gönderdik ve ödeme için süre tanıdık. Ödeme gelmeyince icra takibi başlattık. Sonunda borcu faiziyle birlikte tahsil ettik ve kimse komşusuyla yüz yüze tartışmak zorunda kalmadı.

Aidat takibi düzenli ve profesyonel yürütülecek bir iştir. Biz tahsilatı şu sırayla yürütürüz:

• İlk gecikmede telefon ve WhatsApp üzerinden dostça bir hatırlatma yaparız.
• Ödeme yine gelmezse yazılı ihtarname gönderir, süre tanırız.
• Süre dolduğunda ilamsız icra takibi başlatır, dosyayı avukatımız yürütür.
• Tahsilat tamamlanana kadar süreci aylık raporlarla size aktarırız.

İhtarname, Genel Kurul ve Diğer Yasal Süreçler

Hukuk deyince akla yalnızca icra dosyası gelmesin. Apartman yönetiminin içinde onlarca küçük ama önemli yasal adım vardır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre yönetim planı, binadaki herkesi bağlar. 34. maddeye göre sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atamak zorunludur. 38. madde ise yöneticinin kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olduğunu söyler. Bu maddeleri bilmeden yönetim yürütmek, ileride büyük sıkıntıya yol açar.

İhtarname konusunda şunu da söyleyeyim. Birçok kişi ihtarnameyi bir tehdit gibi görür, oysa ihtarname aslında bir fırsattır. Borçluya "gelin konuşalım, şu tarihe kadar ödeyin, yoksa yasal yola başvuracağız" deme şansı verir. Biz ihtarnameyi kısa ve net tutarız; ne kırıcı bir dil kullanırız ne de süreci gereksiz yere uzatırız. Bu sayede birçok dosya, icraya gitmeden masa başında çözülür.

Hukuk ekibimiz şu işleri de üstlenir:

• Genel kurul çağrısı, gündem ve toplantı tutanağının hazırlanması
• Karar defterinin usulüne uygun tutulması ve saklanması
• Kiracının bıraktığı aidat borcunda Kat Mülkiyeti Kanunu 22. madde uyarınca mal sahibine yazılı başvuru
• Ortak alan ihlali, tadilat ve komşuluk uyuşmazlıklarında arabuluculuk
• Yönetici değişikliği, yönetim planı güncellemesi ve kat mülkiyetine geçiş işlemleri

Sık karşılaştığımız durumları ve bu durumlarda izlediğimiz yolu aşağıdaki tabloda özetledik:

Ek Ücret Almadan Hukuki Destek Ne Demek?

Bu cümlenin arkasında bir incelik var, açıklayayım. Bazı yönetim firmaları aidat takibi veya ihtarname için ayrıca ücret ister; her ihtar için, her icra dosyası için yeni bir fatura keser. Biz bu kalemleri yönetim hizmetinin doğal parçası sayıyoruz. Apartmanınız bize emanetse, hukuki süreçler de bizim sorumluluğumuzdadır ve bunun için ayrıca bir kuruş istemeyiz.

Yalnızca devlete ödenen masraflar dosyaya yansır. Yargı harcı, tebligat ücreti ve gerekirse bilirkişi ücreti doğrudan dosyanın masrafıdır; bu paraları biz değil, devlet tahsil eder. Bunları da size önceden söyler, sürpriz bir faturayla karşılaşmazsınız. Sözleşmemizde hangi işlem için hangi masrafın çıkacağı baştan yazılıdır.

Hukuki destek başlığı altında neler var, tek tek yazayım:

• Aidat ve avans borçlarını takip eder, tahsil ederiz.
• İhtarname ve ihtar yazılarını hazırlar, göndeririz.
• İcra takibi dosyalarını açar, yürütürüz.
• Genel kurul toplantılarını hukuka uygun yönetiriz.
• Yönetim planı ve karar defteri işlerini yürütürüz.

Sıkça Sorulan Sorular