Aidat ve Demirbaş ile ilgili Borçluya Dava Açma: Kapsamlı Rehber

Özet: Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında aidat ve demirbaş giderlerini ödemeyen kat malikine karşı izlenecek hukuki yol, belirli aşamalardan oluşur. Bu rehberde; KMK Madde 20 ve 33 başta olmak üzere ilgili tüm yasal dayanaklar, kanuni ipotek hakkı, İcra ve İflas Kanunu'na göre takip usulleri, görevli Sulh Hukuk Mahkemesi, örnek dava dilekçesi, zaman aşımı süreleri ve emsal Yargıtay kararlarını detaylıca ele alıyoruz.

1. Yasal Dayanak: KMK Madde 20 ve Ortak Giderlere Katılım Zorunluluğu

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, her kat malikinin ortak giderlere arsa payı oranında katılmakla yükümlü olduğunu açıkça düzenler. Bu giderler; kapıcı maaşı, elektrik, su, asansör bakımı, havuz, peyzaj, güvenlik ve demirbaş yatırımları gibi tüm ortak alan harcamalarını kapsar. Kat maliki, "ben bu hizmetten yararlanmıyorum" gerekçesiyle dahi ödemeden kaçınamaz; Yargıtay içtihatları bu ilkeyi defalarca teyit etmiştir.

Aidat borcunun ödenmemesi halinde site veya apartman yönetimi, genel kurul kararına dayanarak hukuki süreci başlatabilir. Yönetimin bu konuda pasif kalması, diğer kat maliklerinin mağduriyetine yol açar; çünkü ödenmeyen aidatlar bütçe açığına neden olur ve hizmet kalitesini düşürür.

2. KMK Madde 33: Kanuni İpotek Hakkı

KMK'nın 33. maddesi, yönetime çok güçlü bir teminat aracı sunar: kanuni ipotek hakkı. Buna göre; aidat veya demirbaş gider borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü (dairesi) üzerine, yönetim talebiyle tapuya ipotek tesis edilebilir. Bu ipotek hakkı, KMK'dan doğan kanuni bir haktır; yani kat malikinin rızasına gerek yoktur.

Kritik Uyarı: Kanuni ipotek hakkı, sadece KMK Madde 33'te belirtilen şartlar sağlandığında kullanılabilir. Yönetim planında bu yetkinin açıkça tanımlanmış olması ve genel kurul kararı alınması şarttır. Aksi halde tapu müdürlüğü işlemi reddeder.

Kanuni İpotek İçin Gerekli Şartlar

Kat malikinin yazılı olarak borcu olduğunu gösteren yönetim kayıtları
Genel kurulda ipotek tesisi için açıkça karar alınması
Yönetim planında yöneticiye ipotek yetkisinin verilmiş olması
Borç miktarının muaccel (vadesi gelmiş) olması
Kat malikine noter ihtarnamesi ile ödeme ihtarında bulunulması

3. İcra ve İflas Kanunu'na Göre Takip Süreci

İcra ve İflas Kanunu (İİK), aidat alacaklarının tahsili için iki temel yol sunar: ilamsız icra takibi ve itirazın iptali davası. Site yönetimleri genellikle ilamsız takip yoluyla hızlı sonuç alır.

Takip Türü	Açıklama	Ortalama Süre
İlamsız İcra Takibi	Genel kurul kararı ve aidat borç dökümüyle icra müdürlüğüne başvurulur. Borçluya ödeme emri tebliğ edilir.	7-30 gün
İtirazın İptali Davası	Borçlu ödeme emrine 7 gün içinde itiraz ederse, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde itirazın iptali davası açılır.	6-18 ay
Haciz Yoluyla Takip	Kesinleşen takibin ardından borçlunun maaşına, banka hesaplarına veya taşınmazına haciz konulur.	1-6 ay

Önemli: 2026 itibarıyla, icra takibi öncesinde arabuluculuğa başvuru şartı getirilmiştir. Dava şartı olan arabuluculuk aşaması tamamlanmadan doğrudan mahkemeye başvurulamaz. Arabuluculuk anlaşma ile sonuçlanırsa icra takibine gerek kalmaz; anlaşmazlık halinde son tutanakla birlikte davaya devam edilir.

4. Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi

Aidat alacaklarından doğan davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. KMK Madde 18 ve HMK Madde 4 uyarınca, kat mülkiyetinden kaynaklanan her türlü uyuşmazlıkta Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Sulh Hukuk Mahkemesi'nde Dava Açarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Harç yatırma: Dava değeri üzerinden binde 68,31 oranında başvurma harcı ve peşin karar harcı yatırılması gerekir.
Dava şartı arabuluculuk: 01.09.2023 sonrası açılacak davalarda arabuluculuk son tutanağı dosyaya eklenmelidir.
Deliller: Genel kurul kararı, yönetim planı, aidat borç dökümü, banka dekontları, noter ihtarnamesi ve icra takip dosyası eksiksiz sunulmalıdır.
İcra inkar tazminatı: İtirazın iptali davasında haksız çıkan borçlu aleyhine, alacak miktarının %20'sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilir.

5. Örnek Dava Dilekçesi

Aşağıda, aidat borcuna itiraz eden kat malikine karşı açılacak itirazın iptali davası için taslak bir dilekçe örneği sunuyoruz. Gerçek başvuruda mutlaka bir avukattan destek alınması önerilir.

MERSİN SULH HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HAKİMLİĞİ'NE

DAVACI   : [Site/Apartman Adı] Yönetimi
                (Yetkili: Yönetici [Ad Soyad])
                Adres: [Açık Adres]

VEKİLİ     : Av. [Ad Soyad]
                Adres: [Avukat Adres]

DAVALI    : [Kat Maliki Ad Soyad]
                Adres: [Daire Adres]

KONU      : İtirazın iptali ve icra inkar tazminatı talebinden ibarettir.

AÇIKLAMALAR:
1. Davalı, [Site/Apartman Adı]'nda [No] numaralı bağımsız bölümün kat malikidir.
2. Davalı, [tarih] – [tarih] dönemine ait toplam [X.XXX] TL aidat ve demirbaş gider borcunu ödememiştir.
3. Kendisine [tarih] tarihinde noter kanalıyla ihtarname gönderilmiş, tanınan sürede borç ödenmemiştir.
4. Bunun üzerine Mersin [No] İcra Müdürlüğü'nün [Esas No] sayılı dosyası ile ilamsız icra takibi başlatılmıştır.
5. Davalı borçlu, takibe haksız ve kötü niyetli olarak itiraz etmiş, takip durmuştur.
6. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanamamıştır (Son tutanak ekte).

HUKUKİ DAYANAK: KMK Madde 20, 33; İİK Madde 67; HMK ve ilgili mevzuat.

DELİLLER: Genel kurul kararı, aidat borç dökümü, noter ihtarnamesi, icra takip dosyası, arabuluculuk son tutanağı, yönetim planı, banka kayıtları, tanık beyanları.

NETİCE-İ TALEP: Yukarıda arz edilen sebeplerle;
1. Davalının Mersin [No] İcra Müdürlüğü [Esas No] sayılı dosyasına yaptığı itirazın iptaline ve takibin devamına,
2. %20'den az olmamak üzere icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline,
3. Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygıyla talep ederiz.

Tarih: [GG/AA/YYYY]
Davacı Yönetim / Vekili

6. Zaman Aşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Aidat alacaklarında zaman aşımı süresi, Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine tabidir. Kat malikine karşı olan aidat alacakları 10 yıllık genel zaman aşımı süresine tabidir. Ancak bazı kritik süreler vardır:

İşlem	Süre	Dayanak
Ödeme emrine itiraz	7 gün	İİK Madde 62
İtirazın iptali davası açma	1 yıl	İİK Madde 67
İtirazın kaldırılması (genel haciz yolu)	6 ay	İİK Madde 68
Kanuni ipotek talebi	5 yıl	KMK Madde 33 (içtihadı birleştirme)

Zaman Aşımı Uyarısı: İcra takibine itiraz edilmesinden itibaren 1 yıl içinde itirazın iptali davası açılmazsa takip düşer ve yeniden başlatılması gerekir. Bu süre hak düşürücüdür, mahkeme tarafından resen dikkate alınır.

7. Emsal Yargıtay Kararları

Aidat davalarına ilişkin Yargıtay içtihatları, uygulamada yol göstericidir. Aşağıda öne çıkan bazı kararları özetledik:

Yargıtay 18. HD, E. 2022/... K. 2023/... — Kat malikinin aidat ödeme yükümlülüğü mutlaktır; "havuzu kullanmıyorum" veya "asansörle çıkmıyorum" gerekçeleri ödemeden kaçınma hakkı vermez. Ortak giderlere katılım zorunludur.
Yargıtay 20. HD, E. 2021/... K. 2022/... — Yönetim planında ipotek yetkisi açıkça tanımlanmışsa, yönetici genel kurul kararı olmaksızın dahi kanuni ipotek tesisini talep edebilir. Ancak uygulamada genel kurul kararı alınması tavsiye edilir.
Yargıtay HGK, E. 2020/... K. 2021/... — Aidat alacağı için kiracıya karşı değil, doğrudan kat malikine karşı takip yapılması esastır. Kat maliki ile kiracı arasındaki iç ilişki yönetimi bağlamaz. Kat maliki müteselsil sorumludur.

8. Adım Adım Dava Açma Süreci

Aidat borcu olan kat malikine karşı dava açma süreci, aşağıdaki sırayla ilerler. Her adımın eksiksiz yerine getirilmesi, hukuki hak kayıplarını önler.

Adım 1: Borcun Muaccel Hale Gelmesi ve Tespiti

Yönetim, kat malikinin aidat veya demirbaş gider borcunu genel kurulda onaylanan işletme projesi ve muhasebe kayıtlarına dayanarak tespit eder. Borcun muaccel (vadesi gelmiş) olması gerekir. Bu aşamada kat malikine sözlü veya yazılı hatırlatma yapılması önerilir.

Adım 2: Noter İhtarnamesi Gönderimi

Borçlu kat malikine noter aracılığıyla ihtarname gönderilir. İhtarnamede borcun miktarı, dönemi, dayanağı (genel kurul kararı tarihi ve numarası) açıkça belirtilir. Genellikle 30 gün ödeme süresi tanınır. İhtarname masrafı da ileride borca eklenir.

Adım 3: Genel Kurul Kararı Alınması

Yönetim, kat malikleri genel kurulunda icra takibi ve dava açma konusunda açık yetki kararı alır. Bu karar, karar defterine işlenir. Genel kurul kararı olmadan başlatılan icra takibi, şekil eksikliği nedeniyle iptal edilebilir.

Adım 4: İlamsız İcra Takibi Başlatma

Genel kurul kararı, aidat borç dökümü ve ihtarname tebliğ şerhi ile birlikte icra müdürlüğüne başvurulur. Borçluya ödeme emri tebliğ edilir. Borçlunun 7 gün içinde itiraz etme hakkı vardır.

Adım 5: İtiraz Durumunda Arabuluculuk ve Dava

Borçlu itiraz ederse, önce dava şartı olan arabuluculuğa başvurulur. Anlaşma sağlanamazsa, 1 yıl içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde itirazın iptali davası açılır. Mahkeme itirazı iptal ederse takip devam eder ve icra inkar tazminatına hükmedilir.

Adım 6: Haciz ve Tahsilat

Kesinleşen takip sonrası borçlunun maaş haczi, banka hesap blokesi ve gerektiğinde taşınmaz haczi yoluyla alacak tahsil edilir. Bu aşamada kanuni ipotek hakkı da kullanılarak daire satışı talep edilebilir.

Dikkat: Takip öncesi genel kurul kararı şarttır. Karar defterine işlenmeyen takip geçersizdir. Ayrıca yönetim planı, kat malikleri listesi ve işletme projesi güncel olmalıdır; eksik evrak takibi tıkar.

EvYönet Farkı: Tüm icra ve tahsilat süreçleri hukuk departmanımızca, kat maliklerine ek masraf çıkmadan yürütülür. 20 yılı aşkın tecrübemizle Mersin'de 200'den fazla site ve apartmanda aidat tahsilat oranını %95'in üzerine çıkardık. Detaylı bilgi için 0540 539 90 90 numaralı telefondan bize ulaşın.

💬

Ücretsiz Danışmanlık Alın

WhatsApp üzerinden hemen yazın, uzman ekibimiz size özel çözüm sunsun.

📱 WhatsApp'tan Yaz