Apartman Yöneticisinin Görevleri: Kapsamlı ve Pratik Rehber

Yöneticinin Görevleri: KMK Madde 35 Kapsamında Tam Liste

1. Genel Kurul Kararlarının Uygulanması

Yöneticinin en temel görevi, kat malikleri kurulunun aldığı tüm kararları eksiksiz ve zamanında uygulamaktır. Genel kurul kararları, yönetici için bağlayıcıdır; yönetici bu kararları kendi inisiyatifiyle değiştiremez veya erteleyemez.

2. Aidat ve Ortak Giderlerin Yönetimi (KMK Madde 20)

• Aidat belirleme: Genel kurulca onaylanan işletme projesine göre her bağımsız bölümün ödeyeceği aidat tutarını hesaplar ve kat maliklerine bildirir.
• Tahsilat takibi: Aidatların düzenli toplanmasını sağlar; geciken ödemeler için ihtarname gönderir, icra takibi başlatır.
• Banka hesabı yönetimi: Apartman adına açılan banka hesabını yönetir; tüm gelir ve giderleri bu hesap üzerinden yürütür.
• Gelir-gider defteri tutma: Tüm mali işlemleri kayıt altına alır ve denetime hazır halde bulundurur.

3. Ortak Yerlerin Bakım, Onarım ve Yönetimi

Apartmanın ortak alanlarının (çatı, merdiven, asansör, bahçe, otopark, sığınak, kazan dairesi) sürekli bakımlı ve güvenli tutulmasından yönetici sorumludur:

• Acil onarımlar: Su kaçağı, elektrik arızası, asansör durması gibi acil durumlara anında müdahale eder; genel kurul kararı beklemeksizin gerekli harcamayı yapabilir.
• Periyodik bakımlar: Asansör, yangın sistemi, su deposu, baca temizliği gibi yasal periyodik bakımları takip eder ve belgelendirir.
• Sigorta yönetimi: Binanın zorunlu deprem sigortası (DASK) ve isteğe bağlı bina sigortalarını yaptırır, yeniler.

4. Personel Yönetimi

Apartmanda çalışan kapıcı, kaloriferci, güvenlik görevlisi ve temizlik personelinin işvereni sıfatıyla apartman yönetimidir; bu sorumluluğu yönetici üstlenir:

• İş sözleşmelerinin hazırlanması ve imzalanması
• SGK bildirgelerinin zamanında verilmesi
• Maaş, fazla mesai ve kıdem tazminatı hesaplamaları
• Personel izin ve vardiya planlaması
• İş sağlığı ve güvenliği önlemlerinin alınması

5. Yasal Defter ve Kayıtların Tutulması (KMK Madde 38)

Yönetici, aşağıdaki defter ve kayıtları tutmakla yükümlüdür:

• Karar defteri: Genel kurul ve yönetim kurulu kararlarının yazıldığı noter tasdikli defterdir. Kararların kat malikleri tarafından imzalanması gerekir.
• Gelir-gider defteri: Tüm aidat tahsilatları ve harcamaların kronolojik kaydıdır. Fatura ve makbuzlarla desteklenmelidir.
• İşletme projesi: Tahmini yıllık gelir-gider bütçesidir; genel kurulda onaylanır.
• Denetim raporu: Yıllık olağan genel kurul öncesinde denetçi tarafından hazırlanan veya yönetici tarafından denetçiye sunulan rapordur.

6. Genel Kurul Toplantısının Organizasyonu (KMK Madde 29)

Yönetici, yılda en az bir kez olağan genel kurul toplantısını düzenlemekle yükümlüdür:

• Toplantı gündemini hazırlamak
• Kat maliklerine en az 15 gün önceden imzalı çağrı göndermek
• Toplantı salonunu ve gerekli ekipmanı organize etmek
• Toplantı tutanağını hazırlamak ve imzalatmak
• Alınan kararları karar defterine işlemek
• Toplantıya katılmayanlara kararları tebliğ etmek

7. Kat Malikleri Arasındaki Uyuşmazlıkların Yönetimi

Yönetici, komşular arası gürültü, ortak alan kullanımı, aidat anlaşmazlıkları gibi sorunlarda arabuluculuk yapar; gerektiğinde hukuki süreci başlatır.

Yöneticinin Yetkileri ve Sınırları

Görev İhmali ve Hukuki Sorumluluk

Yönetici, görevlerini yerine getirirken "gerekli özeni" göstermekle yükümlüdür. Görev ihmali halinde:

• Kat malikleri, yönetici aleyhine tazminat davası açabilir
• Ağır ihmal durumunda yönetici, genel kurul kararıyla görevden alınabilir
• SGK, vergi ve diğer yasal yükümlülüklerin ihlali, yöneticinin şahsi sorumluluğunu doğurur
• İbra edilmemiş yönetici, görev dönemindeki tüm işlemlerden sorumlu kalmaya devam eder