Ana Sayfa » Blog » Asansör Yönetmeliği 2025

📅 Yayın Tarihi: Haziran 2025  |  ⏱️ Okuma Süresi: ~20 dakika  |  ✍️ Erdemli Yönetim Hukuk & Teknik Ekibi

Apartman ve Sitelerde Asansör Yönetmeliği 2025: Bakım, Periyodik Kontrol ve Kat Maliklerinin Sorumlulukları

Apartman ve site yönetimlerinde asansör, can güvenliğini doğrudan ilgilendiren en kritik ortak alan donanımıdır. 2025 yılı itibarıyla yürürlükte olan mevzuat, apartman yöneticilerine ve kat maliklerine ciddi yükümlülükler getirmektedir. Asansör Yönetmeliği (2016/2018 revizyonu), Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve TS EN 81-20/50 standartları çerçevesinde; apartman ve sitelerde asansörlerin güvenli işletilmesi için aylık bakım sözleşmesi, yıllık periyodik kontrol, A Tipi Muayene Kuruluşu denetimi ve kat maliklerinin mali sorumlulukları zinciri büyük önem taşımaktadır.

Bu kapsamlı rehberde; mevzuatın tüm detaylarını, asansör etiket renklerinin anlamlarını, kırmızı etiket sonrası yapılması gerekenleri, Yargıtay'ın emsal kararlarını, asansör yenileme maliyetlerini ve devlet teşviklerini, belediye denetim ve cezalarını ve apartman yöneticilerinin adım adım izlemesi gereken süreci bulacaksınız.

Asansör Mevzuatının Genel Çerçevesi: Hangi Kanun ve Yönetmelikler Geçerli?

Türkiye'de apartman ve sitelerdeki asansörlerin güvenli işletilmesini düzenleyen başlıca mevzuat şunlardır:

Tablo 1: Asansör Mevzuatı Genel Çerçevesi (2025 Güncel)

Bu mevzuat zincirinin ortak amacı, asansör kaynaklı can ve mal kayıplarını önlemek, asansörlerin güvenli şekilde işletilmesini sağlamak ve sorumluluk zincirini netleştirmektir. Yöneticilerin ve kat maliklerinin bu mevzuatı bilmemesi, hukuki ve cezai sorumluluktan kurtulmalarını sağlamaz.

Asansör Yönetmeliği (2014/33/AB Uyumlu — 2016/2018 Revizyonu) Nedir?

Asansör Yönetmeliği, 29 Haziran 2016 tarihli ve 29757 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Avrupa Birliği'nin 2014/33/AB sayılı Asansör Direktifi'ne uyumlu olarak hazırlanan bu yönetmelik, asansörlerin ve asansör güvenlik aksamlarının piyasaya arz edilmesi, hizmete sunulması ve temel sağlık ve güvenlik gereklerini düzenler.

Yönetmeliğin Kapsamı ve Önemli Maddeleri

• Madde 1 - Amaç: Belirli bina ve yapılara hizmet veren asansörlerin temel sağlık ve güvenlik gereklerini karşılamasını sağlamak.
• Madde 2 - Kapsam: Bina ve yapılara hizmet veren, belirli seviyelere hizmet eden, taşıyıcısı kılavuz raylar arasında hareket eden asansörler.
• Madde 5 - Temel Sağlık ve Güvenlik Gerekleri: Asansörlerin Ek-1'de belirtilen tüm güvenlik gereklerini karşılaması zorunludur. Bu gerekler; kabin kapısı kilit tertibatı, aşırı hız regülatörü, tamponlar, güvenlik devreleri, elektrik çarpmasına karşı koruma gibi donanımları kapsar.
• Madde 8 - Piyasaya Arz: Asansörler ancak usulüne uygun olarak CE işareti taşıdığında piyasaya arz edilebilir.
• 2018 Revizyonu: 2018 yılında yapılan revizyonla, mevcut binalarda kullanılan asansörlerin TS EN 81-20/50 standartlarına uygun hale getirilmesi için geçiş süreçleri ve periyodik kontrol yükümlülükleri netleştirilmiştir.

Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği: Yıllık Muayene Zorunluluğu

Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği, 18 Kasım 2008'de 27058 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmış olup, 2015 ve 2018 yıllarındaki revizyonlarla güncellenmiştir. Bu yönetmelik, kullanımdaki tüm asansörlerin yılda en az bir kez periyodik kontrole tabi tutulmasını zorunlu kılar.

Periyodik Kontrolün Kapsamı

Tablo 2: Yıllık Periyodik Kontrolde İncelenen Başlıca Hususlar

Apartmanda Asansör Bakım Zorunluluğu ve Aylık Bakım Sözleşmesi

Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği ve Asansör Yönetmeliği kapsamında, apartman ve sitelerdeki asansörlerin aylık periyodik bakımının yapılması ve bu bakımın Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş bir asansör servis firması ile imzalanan yazılı bakım sözleşmesi çerçevesinde yürütülmesi zorunludur.

Aylık Bakım Sözleşmesinin Taşıması Gereken Şartlar

Tablo 3: Aylık Bakım Sözleşmesinin Asgari Şartları

Bakım Sözleşmesi Olmayan Apartmanların Riskleri

• Belediye denetiminde idari para cezası (2025: 10.000 TL – 25.000 TL arası).
• Kaza durumunda ağır kusurlu sayılma ve tazminatın tamamından sorumlu tutulma.
• Asansör periyodik muayenesinde kırmızı etiket alma ve kullanma yasağı.
• Sigorta şirketlerinin tazminat ödemekten kaçınması (sigorta poliçesinde bakım şartı).
• Bakımsızlıktan kaynaklanan arızaların büyüyerek tam asansör yenileme maliyetine dönüşmesi.

A Tipi Muayene Kuruluşu Nedir? Yıllık Kontrol Nasıl Yapılır?

A Tipi Muayene Kuruluşu, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından TS EN ISO/IEC 17020 standardına göre akredite edilmiş, asansör periyodik kontrollerini yapmaya yetkili bağımsız denetim kuruluşudur. A Tipi muayene kuruluşları, asansörün montajını yapan veya bakımını üstlenen firmadan tamamen bağımsız olmak zorundadır. Bu bağımsızlık şartı, denetimin tarafsızlığını güvence altına alır.

A Tipi Muayene Kuruluşunun Seçimi ve Görevleri

A Tipi Muayene Kuruluşu seçimi, apartman yönetimi veya kat malikleri kurulu tarafından yapılır. Seçilen kuruluş, asansörün yıllık periyodik kontrolünü gerçekleştirir ve bir Periyodik Kontrol Raporu düzenler. Bu rapor, asansörün güvenli olup olmadığını belirleyen resmî bir belgedir.

Periyodik Kontrol Süreci Adım Adım

1. Başvuru: Apartman yönetimi, yetkili bir A Tipi Muayene Kuruluşuna başvurur.
2. Randevu: Kuruluş, kontrol tarihini belirler ve apartman yönetimine bildirir.
3. Hazırlık: Asansör bakım kayıt defteri, önceki kontrol raporları ve bakım sözleşmesi hazır bulundurulur.
4. Fiziksel Kontrol: Yetkili mühendis, TS EN 81-20/50 kriterlerine göre tüm güvenlik donanımlarını test eder.
5. Raporlama: Kontrol sonunda bir rapor düzenlenir ve asansöre renkli etiket yapıştırılır.
6. Bildirim: Kontrol sonucu, en geç 10 iş günü içinde Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı'nın Asansör Bilgi Sistemi (ABS)'ne elektronik olarak bildirilir.

Asansör Etiket Renkleri: Kırmızı, Yeşil, Mavi, Sarı Etiket Anlamları

Periyodik kontrol sonrasında asansöre yapıştırılan renkli etiketler, asansörün güvenlik durumunu apartman sakinlerine ve denetim görevlilerine anında bildirir. Her rengin çok net bir anlamı ve hukuki sonucu vardır.

Tablo 4: Asansör Periyodik Kontrol Etiketleri ve Hukuki Sonuçları (2025)

Asansör Kullanma Yasağı: Kırmızı Etiket Sonrası İzlenecek Süreç

Kırmızı etiket, apartman yönetimi için kriz yönetimi gerektiren ciddi bir durumdur. Aşağıdaki adımların eksiksiz ve hızlı bir şekilde yerine getirilmesi gerekir:

Kat Maliklerinin Asansör Giderlerine Katılımı (634 sayılı KMK Madde 20)

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, apartman ve sitelerdeki ortak giderlere katılım esaslarını düzenler. Bu madde, asansör bakım, onarım ve yenileme giderlerinin kat malikleri arasında nasıl paylaştırılacağını açıkça belirler.

KMK Madde 20'nin Tam Metni ve Asansör Açısından Yorumu

Madde 20 – Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici ücreti gibi diğer giderlere ve bunlar için toplanacak avansa kendilerine düşen arsa payı oranında;

katılmakla yükümlüdürler.

Asansör Giderleri Arsa Payına Göre mi, Eşit mi Paylaşılır?

Asansör, KMK md.20/b kapsamında "ortak yer" niteliğindedir. Bu nedenle asansöre ilişkin tüm giderler — bakım sözleşmesi ücreti, periyodik kontrol ücreti, tamir ve yenileme masrafları — aksi kararlaştırılmadıkça arsa payı oranında paylaşılır.

Tablo 5: Asansör Giderlerinin Kat Malikleri Arasında Paylaşımı

Asansörde Mahsur Kalma ve Acil Müdahale Prosedürü

Asansörde mahsur kalma, özellikle yaşlı, çocuk ve engelli apartman sakinleri için travmatik olabilen acil bir durumdur. Apartman ve site yönetimlerinin, yazılı bir asansör acil durum prosedürüne sahip olması ve bu prosedürü tüm sakinlere duyurması hayati önem taşır.

Asansörde Mahsur Kalan Kişinin Yapması Gerekenler

1. Sakin Kalın: Asansör kabini havalandırmalıdır; oksijen tükenmesi gibi bir risk yoktur. Panik yapmayın.
2. Acil Butonuna Basın: Kabin içindeki acil durum butonuna veya alarm ziline basarak dışarıdakilere haber verin.
3. Telefonla Yardım İsteyin: Cep telefonunuz çekiyorsa apartman yöneticisini veya 112 Acil Çağrı Merkezi'ni arayın. Asansör kabininde asılı olan bakım firması etiketindeki 7/24 acil numarayı arayın.
4. Kapıyı Zorlamayın: Asansör kapısını veya üst kapağını açmaya çalışmak son derece tehlikelidir; asansör aniden hareket edebilir.
5. Zıplamayın, Sarsmayın: Kabini sarsmak veya zıplamak, fren ve halat sistemine zarar verebilir ve asansörün kontrolsüz hareketine yol açabilir.
6. Kurtarma Ekibini Bekleyin: Yetkili servis ekibi genellikle 20-45 dakika içinde olay yerine ulaşır.

Apartman Yöneticisinin Mahsur Kalma Durumunda Yapması Gerekenler

Tablo 6: Apartman Yöneticisinin Asansörde Mahsur Kalma Acil Müdahale Prosedürü

Asansör Güvenlik Donanımları: Fotosel, Regülatör, Kapı Sensörü, Fren ve Diğerleri

Modern bir asansör, yolcu güvenliğini sağlamak için birbirini yedekleyen çok katmanlı bir güvenlik sistemine sahiptir. Bu donanımların her biri, TS EN 81-20 standardında detaylı olarak tanımlanmıştır ve periyodik kontrolde titizlikle test edilir. İşte en kritik güvenlik donanımları:

1. Aşırı Hız Regülatörü (Overspeed Governor)

Asansörün nominal hızının üzerine çıkması durumunda devreye giren mekanik bir güvenlik cihazıdır. Regülatör halatı, aşırı hız algılandığında güvenlik frenini (paraşüt tertibatı) tetikler ve kabini raylara sıkıştırarak durdurur. Bu, asansörün en önemli can güvenliği donanımıdır. Periyodik kontrolde regülatörün devreye girme hızı test cihazı ile ölçülür.

2. Fotosel (Kapı Emniyet Sensörü)

Asansör kapısı kapanırken araya bir nesne veya kişi girdiğinde kapının yeniden açılmasını sağlayan sensördür. TS EN 81-20 standardına göre, fotosel kapı yüksekliğinin tamamını taramalı ve en az 50 mm çapındaki bir nesneyi algılayabilmelidir. Fotosel arızası, asansörün sıkıştırma riski oluşturduğu için genellikle sarı veya kırmızı etikete yol açar.

3. Kapı Kilidi (Door Lock)

Asansör kabini kat seviyesinde değilken kat kapısının açılmasını engelleyen elektromekanik kilit sistemidir. Kapı kilidi açıldığında asansörün hareket etmesini engelleyen güvenlik devresi bulunur. Açık kapıyla hareket, en ölümcül asansör kazalarının sebebidir.

4. Fren Sistemi

Asansör motorunda bulunan elektromanyetik fren, enerji kesildiğinde veya acil durumda asansörü durdurur. Çift devreli (yedekli) fren sistemi zorunludur. Fren balatalarının aşınma limitleri periyodik kontrolde ölçülür; aşınma limitini aşan frenler kırmızı etiket sebebidir.

5. Paraşüt Tertibatı (Safety Gear)

Aşırı hız regülatörü tarafından tetiklenen, kabini raylara mekanik olarak sıkıştıran acil durum frenidir. Halatların tamamen kopması durumunda dahi kabinin düşmesini engeller. Anlık (instantaneous) ve kademeli (progressive) olmak üzere iki tipi vardır.

6. Tamponlar (Buffers)

Kuyu dibinde bulunan, asansörün alt seviyeyi aşması durumunda darbeyi sönümleyen yaylı veya hidrolik sistemdir. TS EN 81-20'ye göre tamponlar, asansör tam yüklü ve nominal hızda iken çarpma enerjisini güvenle sönümleyebilmelidir.

7. Acil Durum Alarmı ve İletişim Sistemi

Kabin içinde, mahsur kalma durumunda dışarıyla iletişim kurmayı sağlayan alarm butonu ve opsiyonel interkom sistemidir. TS EN 81-20, acil durum aydınlatmasının elektrik kesintisinde en az 1 saat çalışabilmesini zorunlu kılar.

Tablo 7: Asansör Güvenlik Donanımları, Korudukları Riskler ve Etiket Seviyeleri

Asansör İşletme Ruhsatı ve Asansör Monitör Sistemi

Asansör İşletme Ruhsatı Nedir?

Asansör İşletme Ruhsatı, asansörün yasal olarak kullanıma uygun olduğunu gösteren resmî belgedir. Bu ruhsat, asansörün ilk periyodik kontrolünde yeşil veya mavi etiket alması halinde ilgili belediye veya il özel idaresi tarafından düzenlenir. Ruhsat, asansörün teknik özelliklerini, taşıma kapasitesini, durak sayısını ve son kontrol tarihini içerir.

İşletme Ruhsatı Olmayan Asansörler

2025 yılı itibarıyla Türkiye'de yaklaşık 750.000 asansörün yaklaşık %40'ının işletme ruhsatının olmadığı veya ruhsatının güncel olmadığı tahmin edilmektedir. İşletme ruhsatı olmayan bir asansör:

• Belediye denetiminde mühürlenebilir ve kullanımı yasaklanabilir.
• Kaza durumunda apartman yönetimi ağır kusurlu sayılır.
• Sigorta poliçeleri kapsam dışı kalabilir.
• 15.000 TL ile 50.000 TL arasında idari para cezası uygulanabilir.

Asansör Monitör Sistemi ve Uzaktan İzleme

2018 yılında Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği'nde yapılan revizyonla, mevcut asansörlere asansör monitör sistemi takılması teşvik edilmiş, yeni binalarda ise zorunlu hale getirilmiştir. Asansör monitörü, asansörün durumunu 7/24 izleyen, arıza, mahsur kalma ve bakım ihtiyacını anında yetkili servise ve apartman yöneticisine bildiren akıllı bir cihazdır.

Monitör sistemi sayesinde:

• Mahsur kalma durumunda servis otomatik olarak uyarılır; arama yapmaya gerek kalmaz.
• Asansörün kullanım istatistikleri takip edilir; aşırı kullanım veya anormal durumlar tespit edilir.
• Bakım zamanı geldiğinde otomatik hatırlatma yapılır.
• Deprem sensörü ile entegre çalışarak deprem anında asansörü en yakın katta durdurur.

Asansör Kazalarında Hukuki Sorumluluk Zinciri: Yönetici - Bakım Firması - Kat Malikleri

Asansör kazalarında hukuki sorumluluk, çok katmanlı ve zincirleme bir yapıya sahiptir. Bir kaza meydana geldiğinde sorumlular şu sırayla değerlendirilir:

Sorumluluk Zinciri (En Ağırdan Hafife)

Tablo 8: Asansör Kazalarında Sorumluluk Zinciri

Yöneticinin Sorumluluğu (En Kritik Halka)

Apartman yöneticisi, KMK'nın 35. maddesi uyarınca "bir tedbirli mal sahibi gibi" hareket etmek zorundadır. Bu, asansörün:

• Aylık bakım sözleşmesinin güncel olmasını sağlamak,
• Yıllık periyodik kontrolünü zamanında yaptırmak,
• Kırmızı etiketli asansörü kullandırmamak,
• Güvenlik donanımlarındaki arızaları anında gidermek,
• Bakım kayıtlarını düzenli tutmak

yükümlülüklerini içerir. Bu yükümlülüklerin ihlali, yöneticinin cezai sorumluluğuna dahi yol açabilir (TCK md.85 - taksirle ölüme sebebiyet, TCK md.89 - taksirle yaralama).

Bakım Firmasının Sorumluluğu

Bakım firması, sözleşme kapsamında asansörü çalışır ve güvenli durumda tutmayı taahhüt eder. Bakım eksikliği veya hatalı bakım nedeniyle meydana gelen kazalarda bakım firması asli kusurlu sayılır ve tazminattan sorumlu tutulur. Ancak bu, apartman yönetiminin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Kat Maliklerinin Müteselsil Sorumluluğu

Kat malikleri, ortak alan niteliğindeki asansörün güvenliğinden müteselsilen (zincirleme) sorumludur. Bu, kazazede veya yakınlarının tazminatı kat maliklerinden herhangi birinden talep edebileceği anlamına gelir. Ödeme yapan kat maliki, diğer kat maliklerine rücu edebilir.

Yargıtay Kararları Işığında Asansör Kazaları: 4 Emsal Karar

Asansör kazalarına ilişkin Yargıtay'ın vermiş olduğu emsal kararlar, apartman yöneticilerinin ve kat maliklerinin sorumluluk sınırlarını net bir şekilde çizmektedir. Aşağıda, asansör kazaları ile ilgili gerçek Yargıtay içtihatlarından dört kritik kararı bulacaksınız:

Asansör Yenileme Maliyeti ve Devlet Teşvikleri (2025)

Mevcut bir asansörün tamamen yenilenmesi, apartman ve siteler için en yüksek maliyetli ortak alan yatırımlarından biridir. 2025 yılı itibarıyla asansör yenileme maliyetleri ve devlet teşvikleri hakkında bilinmesi gerekenler:

2025 Yılı Asansör Yenileme Maliyet Tablosu

Tablo 9: 2025 Yılı Asansör Yenileme Tahmini Maliyetleri (KDV hariç)

Devlet Teşvikleri ve Finansman Destekleri

2025 yılında asansör yenileme için doğrudan bir devlet hibesi bulunmamakla birlikte, aşağıdaki dolaylı teşvik ve finansman mekanizmalarından yararlanılabilir:

• KOSGEB Destekleri: Asansör firmalarının KOSGEB kapsamında aldığı makine-teçhizat destekleri, yenileme maliyetlerine dolaylı olarak yansıyabilmektedir.
• Banka Kredileri: Bazı bankalar, apartman ve site yönetimlerine özel "ortak alan yenileme kredisi" paketleri sunmaktadır. 2025'te faiz oranları %2,5 - %3,5 arasında değişmektedir.
• Belediye Destekleri: Bazı büyükşehir belediyeleri (İstanbul, Ankara, İzmir, Mersin), kentsel dönüşüm kapsamında asansör yenileme için kısmi hibe veya faizsiz kredi desteği sağlayabilmektedir. Mersin Büyükşehir Belediyesi ve ilçe belediyelerinin güncel programları takip edilmelidir.
• Enerji Verimliliği Teşvikleri: Enerji verimli asansör sistemlerine geçişte, Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı'nın verimlilik destek programlarından faydalanılabilir.
• Vergi Avantajları: Apartman tüzel kişiliği adına yapılan büyük çaplı yenileme ve onarım harcamaları, KDV indirimi açısından değerlendirilebilir.

Belediye Denetimi ve İdari Para Cezaları (2025 Güncel)

Belediyeler, Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği ve ilgili mevzuat kapsamında apartman ve sitelerdeki asansörleri denetleme yetkisine sahiptir. Denetimler genellikle zabıta ekipleri veya belediye asansör kontrol birimleri tarafından, bazen de A Tipi Muayene Kuruluşlarının bildirimleri üzerine yapılır.

2025 Yılı Asansör İdari Para Cezaları

Tablo 10: 2025 Yılı Asansör İdari Para Cezaları ve Yaptırımlar

TS EN 81-20 ve TS EN 81-50 Standartları: Asansör Güvenliğinin Anayasası

TS EN 81-20 ve TS EN 81-50, Türk Standardları Enstitüsü (TSE) tarafından 2017 yılında yayımlanan ve asansörlerin tasarımı, montajı, testleri ve güvenlik donanımlarını kapsayan iki temel standarttır. 31 Ağustos 2017'den itibaren TS EN 81-1 ve TS EN 81-2 standartlarının yerini almıştır. Bu standartlar, Avrupa Birliği'nin EN 81-20 ve EN 81-50 standartlarının birebir Türkçe uyarlamasıdır.

TS EN 81-20 Standardının Kapsadığı Alanlar

Tablo 11: TS EN 81-20 Standardının Temel Bölümleri

TS EN 81-50 Standardı

TS EN 81-50, asansör güvenlik aksamlarının (güvenlik devresi, kapı kilidi, aşırı hız regülatörü, paraşüt tertibatı, tamponlar vb.) teknik özelliklerini ve test prosedürlerini detaylandıran tamamlayıcı standarttır. Her bir güvenlik aksamının hangi koşullarda test edileceği, kabul kriterleri ve sertifikasyon süreci bu standartta tanımlanmıştır.

Apartman Yöneticileri İçin Adım Adım Asansör Uyum Rehberi (2025)

Aşağıdaki adım adım rehber, apartman ve site yöneticilerinin asansör mevzuatına tam uyum sağlaması için izlemesi gereken yol haritasını sunmaktadır:

Apartman Yöneticilerinin Asansör Konusunda Sık Yaptığı 10 Kritik Hata

Yılların deneyimiyle, apartman yöneticilerinin asansör konusunda en sık düştüğü hataları ve bunlardan kaçınma yollarını sıralıyoruz:

• Hata 1: "Bakım sözleşmesi var, periyodik kontrole gerek yok" yanılgısı Bakım sözleşmesi ile periyodik kontrol birbirinden tamamen farklı iki zorunluluktur. Bakım firması asansörü çalışır tutar; A Tipi Muayene Kuruluşu güvenli olup olmadığını denetler. İkisi de ayrı ayrı zorunludur ve birbirinin yerine geçmez.
• Hata 2: Periyodik kontrol tarihini kaçırmak Kontrol tarihinin üzerinden 1 yıl geçtiğinde asansör otomatik olarak "kontrolsüz" statüsüne düşer. Belediyeler ABS üzerinden bu durumu anında tespit edebilir ve haber vermeksizin ceza kesebilir.
• Hata 3: Sözlü anlaşmalarla yetinmek, yazılı bakım sözleşmesi yapmamak "Bizim Mahmut usta var, ayda bir gelir bakar" yaklaşımı hukuken sıfır koruma sağlar. Yetkisiz kişilere bakım yaptırmak ayrıca suçtur.
• Hata 4: En ucuz bakım sözleşmesini seçmek Piyasanın çok altında fiyat veren bir bakım firması, genellikle ya yetkisizdir, ya bakımı kağıt üzerinde yapmakta ve fiziksel kontrolü ihmal etmektedir, ya da yedek parça masraflarını sonradan şişirmektedir. En az 3 yetkili firmadan karşılaştırmalı teklif alın.
• Hata 5: Kırmızı etiketi görmezden gelmek veya etiketi sökmek Bu, yukarıda yer alan Yargıtay kararlarında da görüldüğü üzere, bilinçli taksir ve resmî belgede sahtecilik suçlarını oluşturur. Cezai sorumluluğun en ağır olduğu alandır.
• Hata 6: Bakım kayıt defterini tutmamak veya imzalamamak Bakım kayıt defteri, olası bir kazada apartman yönetiminin en önemli savunma aracıdır. "Bakım yapıldı" demek yetmez; yapıldığını yazılı olarak ispatlamak gerekir. Defter boşsa, bakım hiç yapılmamış sayılır.
• Hata 7: Asansör yenilemeyi ertelemek 30+ yaşındaki bir asansör, TS EN 81-20 standardının hiçbir maddesini karşılamıyor olabilir. Her yıl kırmızı etiket alan, sürekli arızalanan bir asansörü tamir ede ede kullanmanın toplam maliyeti, çoğu zaman tam yenileme maliyetini aşar. Ertelemek, güvenlik riskini ve nihai maliyeti artırır.
• Hata 8: Apartman sakinlerini bilgilendirmemek Asansörün durumu hakkında (bakım zamanı, periyodik kontrol sonucu, varsa arızalar) sakinleri düzenli bilgilendirmeyen yönetici, kaza sonrası "haberim yoktu" savunması yapamaz. Şeffaf iletişim, hukuki koruma sağlar.
• Hata 9: Asansör sigortası yaptırmamak Apartman ortak alan sigortası (bina sigortası) içinde asansör klozu bulunmaması, büyük bir risktir. Asansör kazası sonucu doğacak milyonlarca liralık tazminat talepleri, sigortasız bir apartmanın iflasına yol açabilir. Yıllık primi düşük, kapsamı yüksek bir sigorta poliçesi mutlaka yaptırılmalıdır.
• Hata 10: Profesyonel yönetim desteği almamak Apartman yöneticiliği gönüllü veya emekli bir kat maliki tarafından yürütülüyorsa, asansör mevzuatındaki sürekli değişiklikleri ve teknik detayları takip etmek neredeyse imkansızdır. Profesyonel bir apartman yönetim şirketiyle çalışmak, bu yükü ortadan kaldırmanın ve riski minimize etmenin en etkili yoludur.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS) — Asansör Yönetmeliği 2025

1. Asansör periyodik kontrolü ne sıklıkla yaptırılmalıdır?

Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği uyarınca, tüm asansörlerin yılda en az bir kez periyodik kontrolden geçirilmesi zorunludur. Bu süre, bir önceki kontrol tarihinden itibaren 12 ayı aşamaz. Sürenin kaçırılması halinde idari para cezası uygulanır.

2. Aylık bakım sözleşmesi olmadan asansör çalıştırmak yasal mı?

Hayır. Asansör Yönetmeliği kapsamında, apartman ve sitelerdeki asansörlerin Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı'ndan yetkili bir servis firmasıyla yazılı bakım sözleşmesi olmadan çalıştırılması yasaktır. Aylık bakım şartı, sözleşmenin zorunlu bir parçasıdır.

3. Kırmızı etiket alan asansör ne kadar sürede tamir ettirilmelidir?

Kırmızı etiket, asansörün derhal kullanıma kapatılmasını gerektirir. Tamir için yasal bir azami süre öngörülmemiş olsa da, 60 gün içinde tamir edilmeyen kırmızı etiketli asansörler belediye tarafından re'sen mühürlenebilir ve ayrıca ceza uygulanabilir. Pratikte, tamir sürecinin 30 günü aşmaması önerilir.

4. Zemin kat maliki asansör giderlerine katılmak zorunda mı?

Evet. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına ve Kat Mülkiyeti Kanunu md.20'ye göre, asansör "ortak yer" niteliğinde olduğu için zemin kat maliki de arsa payı oranında asansör giderlerine katılmak zorundadır. "Kullanmıyorum" gerekçesi hukuken geçerli değildir.

5. Asansör periyodik kontrol ücretini kim öder?

Periyodik kontrol ücreti, apartman ve sitelerde ortak gider niteliğindedir. Kat Mülkiyeti Kanunu md.20/b uyarınca, tüm kat malikleri arsa payları oranında bu gidere katılmak zorundadır.

6. Asansör kazasında apartman yöneticisinin cezai sorumluluğu var mı?

Evet, vardır. Yönetici, gerekli güvenlik önlemlerini almadıysa (bakım sözleşmesi yok, periyodik kontrol yapılmamış, kırmızı etikete rağmen asansör çalıştırılıyorsa), kazanın sonucuna göre TCK md.85 (taksirle ölüme sebebiyet) veya TCK md.89 (taksirle yaralama) kapsamında cezai sorumluluk taşır.

7. Asansör bakım firmasını nasıl sorgulayabilirim?

Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı'nın "Bakanlık Onaylı Asansör Periyodik Kontrol ve Asansör Montaj-Bakım Firmaları Sorgulama" sayfasından, firmanın yetki belgesini ve geçerlilik durumunu online olarak sorgulayabilirsiniz. Erdemli Yönetim olarak, anlaşmalı firmalarımızın yetki belgelerini sizin adınıza kontrol ediyoruz.

8. Asansörüm yeşil etiket aldı, hâlâ bakım yaptırmam gerekiyor mu?

Evet, kesinlikle. Yeşil etiket, asansörün kontrol anında güvenli olduğunu gösterir. Ancak aylık bakım, asansörün güvenliğini sürdürmek için sürekli bir zorunluluktur. Yeşil etiketli bir asansör, bakım aksatılırsa bir sonraki kontrolde kırmızı etiket alabilir.

9. Asansör kaç yaşında yenilenmelidir?

Yasal olarak belirli bir yaş sınırı yoktur. Ancak, 25-30 yaşını aşmış, mekanik aksamı ömrünü tamamlamış, her kontrolde kırmızı veya sarı etiket alan ve yedek parça bulmakta zorlanılan asansörlerin yenilenmesi, hem güvenlik hem de maliyet açısından en doğru karardır. TS EN 81-20 standardına uyum da yenileme kararını hızlandıran bir faktördür.

10. Asansörde mahsur kalan kişiyi kendimiz kurtarabilir miyiz?

Kesinlikle hayır. Asansörde mahsur kalan kişinin kurtarılması, yalnızca yetkili ve eğitimli asansör servis personeli tarafından yapılmalıdır. Apartman görevlisi veya yöneticinin müdahalesi çok tehlikelidir ve kazaya yol açabilir. Yapılması gereken, derhal bakım firmasının acil hattını aramaktır.

11. Asansör monitör sistemi zorunlu mu?

2025 itibarıyla, yeni inşa edilen binalarda asansör monitör sistemi zorunludur. Mevcut binalarda ise teşvik edilmekte olup, kademeli olarak zorunlu hale getirilmesi planlanmaktadır. Monitör sistemi, hem güvenliği artırır hem de periyodik kontrolde ek avantaj sağlar.

12. Belediye denetimi ne sıklıkla yapılır?

Belediye denetimleri için sabit bir takvim yoktur. Denetimler genellikle şikayet üzerine, ABS üzerinden riskli görülen asansörlere yönelik veya rutin program dahilinde yapılır. Büyükşehir belediyeleri yılda en az bir kez hedef denetim programı uygulamaktadır.

13. Asansör kazasına karşı hangi sigorta yaptırılmalıdır?

Apartman ortak alan sigortası (bina sigortası) içinde "üçüncü şahıs mali mesuliyet" klozu bulunmalı ve bu klozun asansör kazalarını kapsadığından emin olunmalıdır. Ayrıca isteğe bağlı olarak "asansör kaza sigortası" da yaptırılabilir. Yıllık primler genellikle makul seviyededir.

14. A Tipi Muayene Kuruluşunu biz mi seçiyoruz, belediye mi atıyor?

A Tipi Muayene Kuruluşu, apartman yönetimi veya kat malikleri kurulu tarafından serbestçe seçilir. Belediye veya başka bir kurum zorunlu bir kuruluş atayamaz. Ancak seçilen kuruluşun Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş olması şarttır.

15. Bakım sözleşmesini feshedip başka firmayla çalışabilir miyim?

Evet. Bakım sözleşmesinde belirtilen fesih şartlarına uyarak sözleşmeyi sonlandırabilir ve başka bir yetkili firmayla yeni sözleşme yapabilirsiniz. Önemli olan, iki sözleşme arasında boşluk olmamasıdır. Bakım sözleşmesi olmayan hiçbir dönem olmamalıdır.

16. Mavi etiket ile sarı etiket arasındaki fark nedir?

Mavi etiket, hafif kusurları gösterir ve 60 gün düzeltme süresi tanır. Sarı etiket ise orta derecede kusurları gösterir ve 30 gün düzeltme süresi tanır. İkisi de aynı süre zarfında asansörün kullanılmasına izin verir; ancak sarı etiket daha ciddidir ve süresi daha kısadır. Sarı etiket süresi içinde giderilmeyen kusurlar, bir sonraki kontrolde kırmızı etikete dönüşebilir.

17. Asansör yenileme için kat maliklerinin oy birliği gerekir mi?

Asansör yenileme, KMK md.42 kapsamında "faydalı ve lüks olmayan yenilik ve ilaveler" kategorisinde değerlendirilirse, kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu yeterlidir. Ancak yenileme can güvenliğine yönelik zorunlu bir tadilat niteliğindeyse, yönetici KMK md.35 kapsamında acil müdahale yetkisini kullanarak daha düşük bir çoğunlukla da işlem yapabilir.

18. Apartman asansöründe taşıma kapasitesi ihlali ne tür riskler doğurur?

Asansörün etiketinde yazan taşıma kapasitesinin aşılması; askı halatlarının kopmasına, fren sisteminin tutmamasına, motorun aşırı ısınmasına ve kontrolsüz inişe yol açabilir. Taşıma kapasitesi ihlali, periyodik kontrolde kusur olarak kaydedilir ve kazalarda apartman yönetiminin kusur oranını artırır. Kabin içindeki uyarı etiketinde kapasite açıkça belirtilmelidir.

19. Asansör deprem sensörü taktırmak zorunlu mu?

Deprem sensörü, 2025 itibarıyla yeni binalarda zorunlu, mevcut binalarda ise tavsiye edilen bir donanımdır. Özellikle Mersin gibi deprem riski taşıyan bölgelerde, deprem sensörü takılması hayati önem taşır. Sensör, deprem dalgasını algıladığında asansörü en yakın kata yönlendirir, kapıyı açar ve asansörü kullanıma kapatır.

20. Asansör periyodik kontrol raporuna itiraz edebilir miyim?

Evet. Periyodik kontrol raporunun sonucuna, raporun tarafınıza tebliğinden itibaren 15 iş günü içinde, raporu düzenleyen A Tipi Muayene Kuruluşuna yazılı olarak itiraz edebilirsiniz. İtirazınız reddedilirse, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı İl Müdürlüğü'ne başvurarak itirazın yeniden değerlendirilmesini talep edebilirsiniz.

Sonuç: Asansör Güvenliği İhmal Edilemez, Profesyonel Yönetim Şarttır

Apartman ve sitelerde asansör yönetimi, can güvenliği ile doğrudan bağlantılı, mevzuatı sürekli güncellenen ve ağır hukuki yaptırımları olan bir sorumluluk alanıdır. 2025 yılı itibarıyla yürürlükte olan yönetmelikler, apartman yöneticilerine ve kat maliklerine çok net yükümlülükler yüklemektedir:

• Aylık bakım sözleşmesi şarttır ve Sanayi Bakanlığı onaylı yetkili firmayla yapılmalıdır.
• Yıllık periyodik kontrol A Tipi Muayene Kuruluşuna yaptırılmalıdır.
• Kırmızı etiket durumunda asansör derhal kullanıma kapatılmalıdır.
• Bakım kayıtları düzenli tutulmalı ve saklanmalıdır.
• Kat malikleri tüm giderlere arsa payları oranında katılmak zorundadır.
• İşletme ruhsatı ve sigorta poliçesi ihmal edilmemelidir.

Yargıtay'ın emsal kararları açıkça göstermektedir ki, "bilmiyordum" veya "bakım firması sorumlu" savunmaları apartman yöneticisini hukuki ve cezai sorumluluktan kurtarmamaktadır. Bu nedenle, asansör yönetimi konusunda profesyonel destek almak, günümüz apartman ve site yönetiminde bir lüks değil, zorunluluk haline gelmiştir.

Erdemli Yönetim olarak, Mersin ve Erdemli başta olmak üzere tüm ilçelerde apartman ve site yönetiminde ulaştığımız profesyonellik seviyesiyle; asansör mevzuatına uyum, bakım sözleşmesi takibi, periyodik kontrol koordinasyonu, kat malikleriyle iletişim, mali yönetim ve hukuki danışmanlık konularında sorunsuz, güvenli ve şeffaf hizmet sunuyoruz. Siz de asansör yönetiminizi profesyonel ellere emanet etmek isterseniz, hemen bize ulaşın.